CÁC HỆ SỐ TRONG VIỆC LẬP BẢNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Khi phát triển một dự án đều phải khảo sát kĩ lưỡng, nghiên cứu và phân tích để lập bảng giá bất động sản phù hợp theo đúng quy mô của dự án. Khi đó, bước lập bảng giá là một trong những bước quan trọng nhất trong khâu. Để lập được bảng giá phù hợp cần đưa ra những hệ số quan trọng để tính giá hợp lý nhất đối với từng căn hộ, từng lô đất tại dự án.

1. Lập bảng giá bất động sản đất nền dự án: 

  • Hệ số đặc điểm :bao gồm các hệ số phụ như: Hệ số các lô bình thường, hệ số lô góc, hệ số lô chính diện đường đâm, hệ số lô cạnh đường đâm, hệ số lô thóp hậu. Đó là những hệ số đặc điểm thường thấy tại một dự án đất nền tuy nhiên còn nhiều những hệ số khác tùy theo đặc điểm của sản phẩm.

  • Hệ số view: sẽ tùy vào từng quy hoạch của dự án mà chúng ta đưa ra những hệ số phụ :ví dụ như dự án có sông hồ thì chúng ta sẽ đánh hệ số phụ view hướng ra sông với hệ số cao vì có view nhìn thoáng và đẹp

Hệ số view công viên

Hệ số view nghĩa trang

Hệ số đối với view bị chắn bởi các công trình khác

Hệ số view các khu tiện ích 

Hệ số view mặt đường lớn

  • Hệ số mặt cắt đường được đánh giá dựa trên quy hoạch thực tế, đường các lớn thì hệ số càng lớn
  • Hệ số diện tích: 

Xét rằng sản phẩm có diện tích càng nhỏ thì hệ số càng cao. Bởi khi diện tích càng nhỏ thì việc thanh khoản càng tốt nên tỉ lệ những căn có cơ cấu diện tích nhỏ sẽ được thanh khoản rất nhanh. Và những lô có diện tích lớn sẽ tương ứng với số tiền lớn thanh khoản chậm, do vậy cần đánh hệ số giảm để thanh khoản theo đúng lộ trình.

  • Hệ số hướng:

Được chia thành 8 hệ số: Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông Bắc, Đông Nam, Tây Bắc, Tây Nam. Các hệ số hướng sẽ được đánh giá dựa trên sự thoáng mát và tỉ lệ ánh sáng mặt trời chiếu vào như sau: Hệ số hướng Nam và Đông Nam được đánh giá cao nhất vì hai hướng đó mát nhất và không bị nắng hắt vào. Tiếp theo là hệ số Bắc và Đông Bắc và hướng Đông được đánh giá với hệ số tốt sau Nam và Đông Nam bởi hướng Bắc và Đông Bắc mát về mùa hè nhưng hơi lạnh về mùa đông. Hướng Đông thì bị chói và nắng vào buổi sáng. Hướng Tây và Tây Nam được đánh hệ số thấp nhất bởi hướng Tây nóng về mùa hè nên hệ số sẽ được giảm thấp.

  • Hệ số linh hoạt:

Là hệ số đưa vào đối với những lô nằm ở vị trí trung tâm như những lô góc ở ngã tư hoặc những lô có vị trí gần trung tâm nhất và có gia thương thương mại tốt nhất. Hệ số linh hoạt cũng đóng vai trò khá quan trọng trong việc lập bảng giá bất động sản của đất nền dự án.

2. Lập bảng dự án chung cư:

  • Hệ số đặc điểm: 

Hệ số các căn thường 

Hệ số các căn góc

Hệ số các căn penthouse

Hệ số các căn duplex

Hệ số các căn dualkey

Hệ số tầng : Tầng trung, tầng thấp , tầng cao, tầng số đẹp hay không đẹp.

Hệ số mã căn 

Hệ số thiết kế những căn vuông vắn sẽ được đánh giá cao hơn những căn có thiết kế xấu.

Hệ số về những căn cạnh  thang rác, cạnh thang máy , cạnh thang thoát hiểm, ở dưới hoặc trên có tầng kĩ thuật.

lập bảng giá bất động sản

  • Hệ số về view: Hệ số của dự án chung cư cũng như đất nền và tùy thuộc vào vị trí và quy hoạch của dự án thì chúng ta sẽ có những hệ số view khác nhau nhưng thông thường thì vẫn là các hệ số như sau:

Hệ số view sông, hồ

Hệ số view công viên, cây xanh hoặc công trình xanh

Hệ số view ra các khu thiếu mĩ quan như nghĩa trang, bãi tập kết rác thải…

Hệ số view bị chắn bởi các dự án khác…

  • Hệ số về hướng: cũng như các sản phẩm đất nền được đánh giá sẽ được chia ra 8 hệ số và được đánh giá dự trên sự thoáng mát và tỉ lệ chiếu sáng của từng hướng
  • Hệ số về diện tích: các căn có diện tích càng nhỏ sẽ đánh hệ có càng cao và ngược lại
  • Hệ số về cơ cấu sản phẩm: những căn nào có tỉ lệ thấp được coi là hiếm trong giỏ hàng sẽ được đánh giá hệ số cao

Những hệ số trên là những hệ số cần lưu ý khi đưa vào đánh giá và tính giá dự án bất động sản đối với hai loại hình chung cư và dự án khu đô thị sao cho phù hợp nhất đối với từng lại hình sản phẩm. 

 

Bài viết liên quan

Chủ đầu tư có nên kết hợp với đơn vị phát triển dự án bất động sản?

Chủ đầu tư có nên kết hợp với đơn vị phát triển dự án bất động sản?

Viết bởi : Hà My

Khái niệm nhà phát triển dự án mới chỉ xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm trở lại đây, kể từ sau giai đoạn khủng hoảng của thị trường. Vậy nhà phát triển dự án...

QUY ĐỊNH CHUNG VÀ CÁC TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ

QUY ĐỊNH CHUNG VÀ CÁC TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ

Viết bởi : Hà My

QUY ĐỊNH CHUNG Điều 1. Đối tượng và phạm vi phân loại đô thị Thành phố trực thuộc trung ương được phân loại đô thị theo tiêu chí đô thị loại đặc biệt hoặc đô thị loại I. Thành phố...

Quy trình phát triển dự án bất động sản dành cho chủ đầu tư

Quy trình phát triển dự án bất động sản dành cho chủ đầu tư

Viết bởi : Hà My

Bất kỳ một Chủ đầu tư nào khi muốn phát triển được một sản phẩm bất động sản bền vững, có giá trị thực cho người sử dụng thì đều phải có được một quy trình phát triển dự án...

Chủ đầu tư cần chuẩn bị gì để phát triển dự án bất động sản

Chủ đầu tư cần chuẩn bị gì để phát triển dự án bất động sản

Viết bởi : Hà My

Để phát triển bất kỳ một dự án bất động sản nào, chủ đầu tư cũng có rất nhiều hạng mục khác nhau cần phải làm. Dưới đây là một vài hạng mục quan trọng mà chủ đầu tư cần quan tâm...

Các phòng ban của chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản

Các phòng ban của chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản

Viết bởi : Hà My

Bất kỳ công ty nào cũng có sơ đồ tổ chức bao gồm thành phần lãnh đạo và các bộ phận phòng ban. Và đứng ở cương vị một doanh nghiệp, các phòng ban của chủ đầu tư cần phải được đầu tư...

Các nghiên cứu thị trường trong quá trình phát triển dự án bất động sản p1

Các nghiên cứu thị trường trong quá trình phát triển dự án bất động sản p1

Viết bởi : Hà My

Trong một quy trình phát triển dự án bất động sản tổng sẽ có 2 quá trình nghiên cứu thị trường khác nhau mà chủ đầu tư cần thực hiện. Đầu tiên chính là nghiên cứu tiền khả thi của dự...

Những chủ thể có tham gia thị trường bất động sản

Những chủ thể có tham gia thị trường bất động sản

Viết bởi : Hà My

Nếu chủ đầu tư biết về các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản xung quanh mình thì phải có chiến lược truyền thông, chiến lược chăm sóc và chiến lược tìm ra được đối tượng...

Sự cần thiết nghiên cứu phát triển dự án bất động sản đối với chủ đầu tư

Sự cần thiết nghiên cứu phát triển dự án bất động sản đối với chủ đầu tư

Viết bởi : Hà My

Việc nghiên cứu phát triển dự án là một trong những bước đầu tiên, thực sự cần thiết cũng như có tầm quan trọng đối với dự án, với chủ đầu tư. Với mỗi một dự án bất động sản,...

3 KHÂU QUAN TRỌNG NHẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

3 KHÂU QUAN TRỌNG NHẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Viết bởi : Hà My

Để phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư cần đặc biệt chú ý đến pháp lý, tài chính, bán hàng. Đây là ba khâu vô cùng quan trọng mà chủ đầu tư cần phải đặc biệt đầu tư nguồn...

0948 48 48 59

Messenger
error: Content is protected !!