Các nghiên cứu thị trường trong quá trình phát triển dự án bất động sản p1

Trong một quy trình phát triển dự án bất động sản tổng sẽ có 2 quá trình nghiên cứu thị trường khác nhau mà chủ đầu tư cần thực hiện. Đầu tiên chính là nghiên cứu tiền khả thi của dự án. 

Nghiên cứu tiền khả thi dự án 

Hạng mục nghiên cứu đầu tiên là nghiên cứu tiền khả thi của dự án. Việc này xuất hiện ở thời điểm các chủ đầu tư dự định mua hoặc đầu tư vào một mảnh đất thì cần phải có nghiên cứu tiền khả thi dự án.

Tiếp theo đó, chủ đầu tư nên làm mảnh đất này thành sản phẩm gì, trở thành một khu công nghiệp hay khu đô thị, một toà nhà hay một khu công viên, … để mang lại lợi nhuận. Nghiên cứu xem liệu dự đó có ổn hay không, sản phẩm ở vị trí đó, thị trường đó có hợp lý không hay phải đưa vào một thị trường khác.

Quá trình này sẽ khác quá trình nghiên cứu thị trường bởi vì phần nghiên cứu thị trường sau có thể cách phần nghiên cứu tiền khả thi khoảng 1 năm, thậm chí đến 3 năm, 10 năm, …

Nghiên cứu tiền khả thi dự án như thế nào?

Vì vậy, quá trình nghiên cứu tiền khả khi để chủ đầu tư biết là chủ đầu tư có thể làm gì? Đầu tiên là phải nghiên cứu đến phần vĩ mô, những vấn đề liên quan đến PESTEL như là vấn đề chính trị: thời điểm hiện tại và trong tương lai.

Thứ 2 là liên quan đến xã hội: dân số, dân cư, tỷ lệ lạm phát, GRDP? Những vấn đề liên quan đến việc dân cư ở đây tăng theo thời gian là bao nhiêu lâu, dân số trẻ hay già, tỷ lệ dân số có khả năng mua được sản phẩm của chủ đầu tư là bao nhiêu và tiềm năng tăng dân số là như thế nào? 

Thứ 3 là kinh tế, được thể hiện là dân cư thu nhập được bao nhiêu GRDP, thu nhập tốt hay không, tổng thu nhập bình quân trên đầu người như thế nào, tăng bao nhiêu so với các năm trước? Thậm chí chủ đầu tư phải nghiên cứu đến cả cán cân xuất nhập khẩu ở khu vực định làm dự án. 

Từ đó, chủ đầu tư có thể dự báo giá trị hàng tung ra cho phù hợp với mức sống của dân và biết được người dân có nhiều đầu tư hay không, có nhiều nguồn dòng vốn nước ngoài vào không và chỉ số cạnh tranh là gì? 

Thứ 4 là phần liên quan đến kỹ thuật, công nghệ. Sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư nên áp dụng công nghệ thời gian tới ra sao? Chủ đầu tư sẽ phải làm gì cho mảng công nghệ bất động sản đó?

Thứ 5 là phần liên quan đến luật pháp. Chủ đầu tư cần nắm rõ được những quy định pháp luật liên quan đến bất động sản tại Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp đến khu vực/ thị trường định đầu tư hoặc đang làm dự án. Những chính sách bất động sản sẽ ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến chủ đầu tư ở thời điểm hiện tại và tương lai. 

Cuối cùng có lẽ là phần liên quan đến môi trường: môi trường sống, hạ tầng sống, liên quan rất nhiều đến điều kiện, môi trường kinh doanh để chủ đầu tư có thể có được những thuận lợi. Môi trường xung quanh xanh sạch, đảm bảo chất lượng cuộc sống sẽ là một lợi thế của dự án, của chủ đầu tư. 

Tầm quan trọng của nghiên cứu tiền khả thi dự án

Có rất nhiều yếu tố mà chủ đầu tư có thể dựa rồi tìm ra những thị trường đang cạnh tranh. Và từ nghiên cứu đó, chủ đầu tư có thể phát triển một sản phẩm gì để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, phù hợp với nhu cầu thực tế của khu vực. 

Với nghiên cứu tiền khả thi dự án, chủ đầu tư cũng dự đoán được xem với giá tham chiếu hiện giờ và những dự báo về phát triển kinh tế khu vực thời gian tới thì sẽ dự báo được mức giá có thể bán được. Chủ đầu tư có thể tính giá được mức đầu tư, khoảng thời gian và tính khả thi của dự án.

Đây là nghiên cứu tiền khả thi trước khi thực hiện một dự án chuẩn chỉnh, cũng là một bước tiền đề để chủ đầu tư có thể phát triển ra một sản phẩm dự án ổn để xây dựng đề án quy hoạch, đề án đầu tư một dự án, lập quy hoạch một dự án. 

Rất nhiều chủ đầu tư hiện giờ đưa ra một dự án hoàn toàn không có khả năng hấp thụ thị trường. Đây quả thực là một bài toán rất khó đối với chủ đầu tư. Lý do của việc này là do chủ đầu tư đưa ra concept sản phẩm không hấp dẫn hoặc có thể là do concept không đúng với đối tượng khách hàng mục tiêu. 

Điều này dẫn đến việc các đơn vị đại lý phân phối khó phát triển được. Thêm vào đó là chủ đầu tư sẽ tốn rất nhiều thời gian và chi phí khi sửa chữa, điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh mật độ rồi. 

Vì vậy, chủ đầu tư hãy chú ý đến nghiên cứu tiền khả thi dự án một cách kỹ lưỡng, càng nghiên cứu kỹ càng bước đi chắc chắn. Nghiên cứu tiền khả thi là việc chủ đầu tư sẽ phải làm trước hoặc khi mới có một dự án vẫn phải nghiên cứu lại để cho phù hợp với thời điểm mua, với thị trường và mô hình kinh doanh.

Biên tập: Thu Hiền

SỰ CẦN THIẾT NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI CHỦ ĐẦU TƯ

 

Bài viết liên quan

Chủ đầu tư có nên kết hợp với đơn vị phát triển dự án bất động sản?

Chủ đầu tư có nên kết hợp với đơn vị phát triển dự án bất động sản?

Viết bởi : Hà My

Khái niệm nhà phát triển dự án mới chỉ xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm trở lại đây, kể từ sau giai đoạn khủng hoảng của thị trường. Vậy nhà phát triển dự án...

QUY ĐỊNH CHUNG VÀ CÁC TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ

QUY ĐỊNH CHUNG VÀ CÁC TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ

Viết bởi : Hà My

QUY ĐỊNH CHUNG Điều 1. Đối tượng và phạm vi phân loại đô thị Thành phố trực thuộc trung ương được phân loại đô thị theo tiêu chí đô thị loại đặc biệt hoặc đô thị loại I. Thành phố...

CÁC HỆ SỐ TRONG VIỆC LẬP BẢNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

CÁC HỆ SỐ TRONG VIỆC LẬP BẢNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Viết bởi : Hà My

Khi phát triển một dự án đều phải khảo sát kĩ lưỡng, nghiên cứu và phân tích để lập bảng giá bất động sản phù hợp theo đúng quy mô của dự án. Khi đó, bước lập bảng giá là một trong...

Quy trình phát triển dự án bất động sản dành cho chủ đầu tư

Quy trình phát triển dự án bất động sản dành cho chủ đầu tư

Viết bởi : Hà My

Bất kỳ một Chủ đầu tư nào khi muốn phát triển được một sản phẩm bất động sản bền vững, có giá trị thực cho người sử dụng thì đều phải có được một quy trình phát triển dự án...

Chủ đầu tư cần chuẩn bị gì để phát triển dự án bất động sản

Chủ đầu tư cần chuẩn bị gì để phát triển dự án bất động sản

Viết bởi : Hà My

Để phát triển bất kỳ một dự án bất động sản nào, chủ đầu tư cũng có rất nhiều hạng mục khác nhau cần phải làm. Dưới đây là một vài hạng mục quan trọng mà chủ đầu tư cần quan tâm...

Các phòng ban của chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản

Các phòng ban của chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản

Viết bởi : Hà My

Bất kỳ công ty nào cũng có sơ đồ tổ chức bao gồm thành phần lãnh đạo và các bộ phận phòng ban. Và đứng ở cương vị một doanh nghiệp, các phòng ban của chủ đầu tư cần phải được đầu tư...

Những chủ thể có tham gia thị trường bất động sản

Những chủ thể có tham gia thị trường bất động sản

Viết bởi : Hà My

Nếu chủ đầu tư biết về các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản xung quanh mình thì phải có chiến lược truyền thông, chiến lược chăm sóc và chiến lược tìm ra được đối tượng...

Sự cần thiết nghiên cứu phát triển dự án bất động sản đối với chủ đầu tư

Sự cần thiết nghiên cứu phát triển dự án bất động sản đối với chủ đầu tư

Viết bởi : Hà My

Việc nghiên cứu phát triển dự án là một trong những bước đầu tiên, thực sự cần thiết cũng như có tầm quan trọng đối với dự án, với chủ đầu tư. Với mỗi một dự án bất động sản,...

3 KHÂU QUAN TRỌNG NHẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

3 KHÂU QUAN TRỌNG NHẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Viết bởi : Hà My

Để phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư cần đặc biệt chú ý đến pháp lý, tài chính, bán hàng. Đây là ba khâu vô cùng quan trọng mà chủ đầu tư cần phải đặc biệt đầu tư nguồn...

Messenger