Thời gian vừa qua, các sàn giao dịch bất động sản gặp không ít khó khăn, nhiều sàn buộc phải đóng cửa, tạm ngừng kinh doanh bởi nguồn tài chính của khách hàng eo hẹp hơn, họ sẽ tập trung vào việc giữ tiền mặt để ưu tiên những nhu cầu thiết yếu, hạn chế tập trung đi lại và điều này sẽ ảnh hưởng đến sức mua bất động sản.

Vậy những khó khăn và định hướng phát triển của các sàn giao dịch bất động sản trong thời gian sắp tới như thế nào, giải pháp gì để vượt qua những khó khăn này là gì? Bài viết dưới đây sẽ đưa ra những lời khuyên và dự báo định hướng phát triển cho các sàn giao dịch bất động sản trong tương lai.

Thực trạng các sàn giao dịch bất động sản đóng cửa năm 2020

Cắt giảm nhân sự, đóng sàn

Theo Thống kê trong hệ thống Hội Môi giới BĐS Việt Nam và Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2018 cả nước có khoảng 1.000 sàn giao dịch BĐS, trong đó TP.HCM có khoảng 300 sàn, nhưng đến cuối năm 2019 do nguồn cung sụt giảm, các sàn bắt đầu “rơi rụng”, hoạt động vất vưởng nhưng chưa đóng cửa nhiều.

Tuy nhiên đến giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát thì tình trạng đóng cửa các sàn môi giới BĐS diễn ra ồ ạt, nhất là ở Đà Nẵng, Nha Trang gần như 90% đóng cửa. Thực tế cho thấy, từ năm 2019 và những tháng đầu năm 2020 thị trường BĐS đã chững lại, nguồn cung ra thị trường nhỏ giọt khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn, các sàn môi giới phải cắt giảm nhân sự, đóng cửa, đa số là với các sàn nhỏ lẻ, mở rầm rộ trong thời gian qua.

Thị trường gần như đóng băng

Theo chuyên gia,  nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý 1/2020 bị trầm lắng. Trong đó, tháng 3 và nửa đầu tháng 4/2020 gần như bị đóng băng, giao dịch mua bán nhà sụt giảm khoảng 70%; doanh thu sụt giảm trên dưới 80% dẫn đến tình trạng thiếu hụt tiền mặt và thanh khoản.

Các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đều gặp khó khăn rất lớn. Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính, do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng, nên phải xin thanh lý hợp đồng mua nhà chiếm trên dưới 10%, càng tạo thêm áp lực lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong lúc các doanh nghiệp vẫn phải duy trì lực lượng lao động.

Tuy nhiên, ở góc độ tích cực hơn, đại dịch cùng với những khó khăn của thị trường bất động sản trong 2 năm 2018, 2019, cũng là phép thử sàng lọc thị trường, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém. Trước đó, một loạt báo cáo của các tổ chức nghiên cứu bất động sản công bố cũng cho thấy bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản quý đầu năm 2020.

Trong một báo cáo được công bố sớm hơn từ phía Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tình hình thị trường bất động sản quý 1/2020 vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm. Lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. 100% các sàn bất động sản đều chịu ảnh hưởng từ tình hình dịch bệnh; vừa thiếu nguồn hàng để bán, vừa không có được sự quan tâm từ khách hàng, nhà đầu tư vì phải lo chống dịch.

Theo ghi nhận từ các khu vực, khoảng 50% số sàn giao dịch phải đóng cửa, có hiện tượng nhiều cá nhân môi giới bất động sản thất nghiệp.

Một số giải pháp triển khai giúp các sàn đón thập kỉ mới

Lựa chọn nguồn hàng 

Thị trường bất động sản càng hồi phục mạnh mẽ kéo theo cuộc đua giữa các đơn vị phân phối càng khốc liệt. Đối với những doanh nghiệp bất động sản nói chung và startup về sàn giao dịch bất động sản nói riêng thì việc chọn nguồn hàng càng đóng vai trò quan trọng hơn. Nếu lựa chọn sai 1 sản phẩm thì phải mất thời gian rất lớn, các bạn môi giới không có hàng, không có thu nhập, … Vậy làm thế nào để chọn được nguồn hàng thực sự là phù hợp, một số tips để chọn được sản phẩm tốt? thực sự là bài toán đặt ra với các sàn giao dịch bất động sản hiện nay, đặc biệt trong năm 2020 nguồn cung thị thắt chặt.

Khi lựa chọn nguồn hàng, các sàn phải xét trên quy mô của sàn như thế nào, nguồn lực của sàn ra sao thì mới có thể nói được là chọn sản phẩm nào phù hợp. Với những sàn có nguồn lực yếu thì tất nhiên phải chọn những sản phẩm không có quá nhiều tính cạnh tranh và sản phẩm tốt: sản phẩm dễ bán, được thị trường và khách hàng chấp nhận. Khi vào sản phẩm này sẽ không gặp quá nhiều thách thức, mọi thứ sẽ dễ dàng hơn. Nhưng câu hỏi khác lại được đặt ra là “Nếu sản phẩm tốt thì sẽ có nhiều sàn tham gia vào. Vậy làm thế nào để các sàn nhỏ vẫn có thể sống được?

Vấn đề này thì nên tập trung vào những sàn vừa và nhỏ, không có nhiều nguồn lực về tài chính, kinh nghiệm hay nhân sự. Còn với những sàn lớn thì mọi chuyện sẽ dễ dàng hơn rất nhiều vì họ đã có uy tín rồi việc lấy hàng là quá đơn giản, không cần phải bàn luận nhiều nữa.

Thường thì những doanh nghiệp nhỏ sẽ không có nhiều nguồn lực về tài chính, cùng lắm là có nguồn lực về con người là những anh em thân cận, có kinh nghiệm đi theo có thể triển khai bán hàng được tốt. Có rất nhiều sàn lớn hiện nay nhận có F2, thì đó cũng là thị trường ngách mà những sàn vừa và nhỏ cần chú ý tới. Mấy sàn nhỏ cũng có thể liên kết với nhau thành liên minh, không nhất thiết cần sàn lớn.

Bài toán nhân sự

Nhân sự là bài toán đau đầu mà các doanh nghiệp bất động sản nói chung và sàn giao dịch nói riêng đang gặp phải, nhất là với những sàn giao dịch bất động sản có quy mô nhỏ và vừa.

Việc tuyển dụng và quản lý nhân sự bất động sản, đào tạo để đảm bảo quân số và giúp nhân viên gắn bó với nghề không hề dễ dàng. Việc giữ chân các bạn sale bất động sản là vô cùng khó vì các bạn thường đi theo sản phẩm. Một số yếu tố quan trọng nhất để giữ chân được các bạn nhân viên. Có 2 đối tượng nhân sự trong công ty bất động sản là đã có kinh nghiệm, trong nghề lâu rồi và chấp nhận tuyển những bạn chưa có kinh nghiệm gì về bất động sản. Tùy mục tiêu của mỗi công ty mà sẽ xác định nên chọn đối tượng nhân sự nào vì mỗi đối tượng sẽ có ưu và nhược điểm riêng. 

Đối với những nhân viên lâu năm thường có tính ổn định, họ thường dựa theo các nguồn hàng và cơ chế của sàn, tuy nhiên họ lại có kinh nghiệm đủ kinh nghiệm và vững vàng trong nghề. Còn đối với những nhân viên mới thì ngược lại, họ chưa có kinh nghiệm nhưng bù lại là sự nhiêt huyết của tuổi trẻ. Tuy nhiên nếu biết cách khai thác thì nhân viên mới thì họ sẽ có sự gắn bó cũng như chung thành với công ty. Tóm lại, tùy từng mục đích mà các sàn sẽ đưa ra những chính sách và chiến lược nhân sự để tuyển chọn những người thực sự tốt và phù hợp. Để làm được điều đó thì phải có một chương trình đào tạo và văn hóa công ty tốt.

Thêm vào đó, việc đào tạo nhân sự bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong bài toán nhân sự được đặt ra. Việc thiếu đào tạo ngay trong nội bộ công ty là một thiếu sót nghiêm trọng trong quan hệ nhân sự. Theo nghiên cứu trên các ngành công nghiệp khác nhau, khi cân nhắc làm việc tại một công ty nhất định, nhân viên sẽ quan tâm đến những vấn đề như:

Các sàn phải chú ý đến việc đào tạo nhân viên môi giới bất động sản, cung cấp thêm kĩ năng, nền tảng về nghề, kiến thức về luật, ngân hàng và kĩ năng mềm, chứng chỉ và ngoại ngữ (nếu có thể), đặc biệt hơn rèn luyện đạo đức nghề nghiệp và thái độ tích cực. Dưới đây những giải pháp cải thiện chất lượng đội ngũ nhân sự cho các sàn như:

Thứ nhất, nâng cao chất lượng đội ngũ quản lý, từ việc phát triển nền tảng tư duy, bản chất năng lực lãnh đạo, đến việc nâng cao kỹ năng thiết lập kế hoạch, giao việc hiệu quả.

Thứ hai, xây dựng và đề cao mô hình học tập ngay trong doanh nghiệp nhất là trong giai đoạn chuyển đổi số hiện nay nhằm giúp đội ngũ cán bộ quản lý cũng như đội ngũ nhân sự có những trải nghiệm thực tế, tạo điều kiện duy trì sức cạnh tranh trong mỗi cá nhân.

Thứ ba, thực hiện các chương trình đào tạo theo các chuyên đề cụ thể như:

• Kỹ năng ra quyết định và giải quyết vấn đề
• Kỹ năng lập kế hoạch và giao việc hiệu quả
• Tạo động lực và cam kết cho đội ngũ nhân sự
• Truyền thông nội bộ hiệu quả

Linh hoạt, có chiến lược cụ thể và đề phòng trước các rủi ro

Ứng phó với đại dịch COVID-19 và hậu quả từ đại dịch sẽ là một trong những thách thức lớn nhất cho các doanh nghiệp bất động sản trong thời đại này. Đội ngũ quản lý sẽ chịu trách nhiệm chính trong công cuộc điều hướng rủi ro cho doanh nghiệp. Chính các nhà lãnh đạo sẽ phải xác định thời điểm và phương pháp thích hợp để thực hiện nhiệm vụ. Hơn nữa, cần phải có chiến lược cụ thể và các giải pháp để đề phòng trước các rủi ro để đưa ra biện pháp phòng tránh.

Muốn phát triển và có thể phát triển thì phải thay đổi và có chiến lược rõ ràng. Ngoài chiến lược dài hạn thì hãy vạch ra thêm những chiến lược ngắn hạn vì có thể thấy từ đầu năm, mọi kế hoạch bị phá sản khi bị dịch covid. Thêm nữa là sẽ phải lên những kế hoạch để chuẩn bị sẵn cho những rủi ro. Trường hợp như bây giờ, Covid lại xảy ra thì sẽ phải xử lý như nào, nguồn lực phải làm sao. Phải thay đổi và linh hoạt đối với thị trường và có những dự báo cụ thể để xem với thị trường bây giờ nên làm thế nào. Đôi khi phải đưa ra  các dự báo để biết cách cân đối nguồn tài chính doanh nghiệp hay phát triển.

Thay đổi tư duy, xây dựng thương hiệu

Đi cùng với yếu tố vị trí, thiết kế và tiện ích, thương hiệu có vai trò quan trọng trong việc nhận diện của khách hàng khi sàn tiến hành chào bán các sản phẩm. Vì thế, việc xây dựng thương hiệu cần được các sàn giao dịch bất động sản đặc biệt quan tâm.

Thị trường thì luôn luôn thay đổi, hình thức của các chủ đầu tư cũng đã thay đổi so với trước đây nên các sàn bất động sản cũng phải thay đổi tư duy tùy theo tình hình thị trường chứ không thể luôn giữ lối cũ được. Trước đây, khi sàn giao dịch nở rộ trong thời kỳ thị trường bất động sản thịnh vượng mở ra rất nhiều nhưng các sàn đó thường là sàn vừa và nhỏ. Mục tiêu của họ chỉ là kiếm tiềm, chưa nhìn nhận rõ tầm quan trọng của thương hiệu. Đến thời điểm bây giờ thì vấn đề thương hiệu là vấn đề mà các doanh nghiệp, các sàn giao dịch bất động sản hay bất kể lĩnh vực gì cũng nên nhìn nhận rõ, đánh giá tầm quan trọng của thương hiệu. Chứ còn việc chỉ quan tâm vào kiếm tiền thì khi gặp thị trường như hiện nay, việc đóng cửa là tất yếu, chắc chắn sẽ xảy ra.

Không ngẫu nhiên, thương hiệu bất động sản được đặc biệt quan tâm trong thời gian gần đây. Đó là một tài sản có giá trị lớn, khách hàng luôn mong muốn tìm đến những nhà cung cấp uy tín, được nhiều người thừa nhận và nhắc tới trên thị trường để tránh những rủi ro không đáng đó. Vì thế, xây dựng thương hiệu có vai trò quan trọng trong việc ghi lại dấu ấn sâu sắc trong lòng khách hàng, để họ tìm kiếm và sẵn sàng làm việc với doanh nghiệp khi có nhu cầu. Nhờ vào thương hiệu và sự khác biệt hóa do chiến lược xây dựng thương hiệu tạo ra theo những cách khác nhau của từng doanh nghiệp, từng chủ đầu tư. Ngoài ra, thương hiệu được nhìn nhận có đóng góp vào giá trị của sản phẩm.

Một thương hiệu có giá trị cao sẽ luôn bán được hàng với giá cao hơn thông thường và ngược lại, một thương hiệu giá trị thấp sẽ chỉ bán được hàng với mức giá thấp hơn nếu muốn cạnh tranh về số lượng.

Áp dụng các công nghệ và khoa học kĩ thuật vào trong kinh doanh

Xu hướng chuyển đổi số đang được các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản áp dụng. Với sự phát triển của công nghệ, khách hàng ngày nay ưa chuộng sử dụng những ứng dụng công nghệ trong việc nghiên cứu, tìm kiếm thông tin và thực hiện giao dịch bất động sản. 

Giữa thị trường bất động sản phát triển mạnh như hiện nay, các doanh nghiệp không thể đứng ngoài cuộc chiến cạnh tranh giành lấy khách hàng và thị phần. Thực tế cho thấy vẫn còn nhiều doanh nghiệp chỉ thực hiện các phương pháp marketing truyền thống như telesale, phát tờ rơi, gửi email…;

Tuy nhiên, họ không biết rằng những cách làm này không đánh trúng khách hàng mục tiêu, gây lãng phí nguồn lực và thậm chí là để lại ấn tượng xấu trong mắt khách hàng. Ngược lại, ứng dụng chuyển đổi số trong các chiến dịch marketing mang lại nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng tiềm năng hơn cho doanh nghiệp. Do đó, chuyển đổi số là yếu tố sống còn, quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. 

Đối với hệ thống sàn giao dịch bất động sản, các đơn vị này cần nâng cấp hệ thống công nghệ để tăng hiệu quả kinh doanh; cấu trúc lại bộ máy, hệ thống quản trị nhằm giảm chi phí và tăng tính cạnh tranh cho doanh nghiệp. Thậm chí, khoảng thời gian này, các sàn giao dịch nên tổ chức hoạt động đào tạo nhằm nâng cao chất lượng và chuẩn hóa theo hướng chuyên nghiệp đội ngũ nhân viên môi giới; duy trì hoạt động marketing để giữ khách hàng tại thị trường truyền thống và tiếp tục mở rộng phát triển.