Mỗi loại sản phẩm dự án bất động sản sẽ có những tiêu chuẩn khác nhau về quản lý vận hành. Các căn nhà phố, nhà mặt đất hay biệt thự, … sẽ không giống với chug cư. Vậy các tiêu chuẩn chung về quản lý vận hành chung cư cao tầng là gì?
Tác phong của nhân viên vệ sinh không vi phạm quy định về giao tiếp, trang phục và ngoại hình. Tuân thủ chỉ đạo, hướng dẫn trực tiếp từ Chủ đầu tư và Công ty quản lý cho các công tác liên quan đến quản lý và vận hành chung cư cao tầng. Giải quyết các sự việc đúng hạn, không chậm trễ, không gây bức xúc, nóng giận cho khách hàng.
Theo quy định vận hành chung cư cao tầng, Khu vực công cộng không có phế thải, đất bẩn, rác bẩn, lá rụng lưu cữu và được vệ sinh hàng ngày. Thùng rác đặt tại các khu vực công cộng sạch sẽ, không có rác rơi vãi ra bên ngoài, khu vực để thùng rác phải được vệ sinh hàng ngày. Phòng rác tại các tầng phải được kiểm tra hàng ngày để đảm bảo quạt hút mùi hoạt động 24/24h, tránh mùi rác xông vào hành lang.
Thùng rác trong Khu Căn hộ và pantry phải có bao nylon bên trong, không mùi hôi, nắp thùng hoạt động tốt. Hình dán bảng cấm hút thuốc phải rõ ràng không rách, cháy. Định kỳ thu gom 1 lần/ ngày theo quy định quản lý vận hành chung cư cao tầng.
Thảm trước sảnh, thang máy còn nguyên vẹn, được trải ngay ngắn, sạch sẽ, không ướt, không có mùi hôi. Hút bụi thảm hàng ngày và thay giặt 1 lần/tháng.
Trang thiết bị của Tòa nhà như hộp PCCC, đầu báo nhiệt – báo khói, cửa gió, thiết bị khuếch đại sóng điện thoại, hệ thống đèn, loa phóng thanh, camera… sạch sẽ, không có mạng nhện và xác côn trùng chết bám vào, không có các vết sơn bám.
Ghế chờ không hư hỏng, không có mùi hôi. Hệ thống bảng biển (số tầng, số thang máy, thang bộ, bảng hướng dẫn lối đi, bảng chỉ dẫn khu vực) đặt đúng vị trí, sạch sẽ, không mạng nhện. Các chữ số, ký hiệu không bị gãy, bong, tróc, móp méo, nghiêng đổ. Hình ảnh trên các bảng biểu phải rõ ràng, sắc nét, không phai hoặc mất màu sơn.
Sàn/bề mặt gạch đá: Sạch, khô ráo, không có rác, không trơn trượt. Bề mặt đá: bằng phẳng, không bị nứt lớn/vỡ; sáng bóng đối với các khu vực trong nhà. Nếu là mặt bàn: được kê chắc chắn giữa tâm chân trụ đỡ. Mạch gạch: không bị mất mạch hoặc tạo thành rãnh; sạch (đối với các khu vực trong nhà).
Sàn vinyl/lót cao su/epoxy: Không có: rác, vết bẩn, vết dầu mỡ đọng nước. Sàn vinyl: Bề mặt sàn bằng phẳng; vinyl không bị rách/xước lớn/bị mòn tới đáy. Sàn lót cao su: Tấm cao su bám dính mặt sàn, không phồng/rộp; lớp cao su không bị rách/sứt/thủng lỗ lớn; viền tiếp xúc giữa hai tấm cao su phải khít mép, không bị bung/bật. Sàn epoxy: không phồng/rộp.
Trần, tường, cổng chào, mái sân thượng: Không: mạng nhện, vết bẩn, vết vá… Ốp chân tường/phào trần/các chi tiết trang trí không: bong tróc, nứt vỡ, ẩm mốc. Thiết bị gắn trên tường/trần/cổng chào sạch sẽ, được định vị chắc chắn, ngay ngắn, hoạt động tốt. Nắp thăm trần/tấm che miệng gió điều hòa không bị bẩn, mốc, được đậy khít với bề mặt trần. Mái sân thượng không có đất/cát, rác và cỏ dại.
Các đồ kim loại (inox, nhôm, sắt…): Đối với khu vực trong nhà: Không: xỉn màu, gỉ sét, có các vết xước sâu/dài, vết lõm lớn, thủng hoặc biến dạng. Đồ inox và đồ đồng: bề mặt sáng bóng, không: vết ố, vết vân tay dễ nhận biết. Đối với khu vực ngoài trời: không móp méo, biến dạng.
Sàn/đồ gỗ và mây tre: Bề mặt sáng bóng (đối với các đồ được sơn bóng), không bám bụi/vết/nấm mốc, không cập kênh/hở nối, không có các vết trầy xước sâu/dài. Cánh cửa/ngăn kéo đóng/mở nhẹ nhàng, không có tiếng kêu, không hở dấu đinh và mối nối, bản lề không gỉ sét. Bàn ghế, đồ nội thất không cập kênh, khớp nối chắc chắn. Đồ nội thất đan (nếu có như mây tre, giả mây) không được đứt dây, bong các mối nối.
Đồ nhựa và mi ca: Bề mặt sạch sẽ, không trầy xước lớn. Không: mốc, rạn nứt/sứt, biến dạng, đổi màu.
Bề mặt gương, kính, đồ thủy tinh và sành sứ: Không có: vết ố, bẩn, vết nứt, sứt mẻ, xước sâu. Bề mặt kính: sáng và trong, không có vết bẩn ở cả 2 mặt kính (trừ kính bên ngoài tòa nhà được vệ sinh định kỳ theo quy định). Bề mặt gương: sáng, không có vệt nước, không bong rộp. Các vật dụng phục vụ khách như ly, cốc, tách…: khô ráo, sạch bóng và không mùi.
Đồ da, đồ vải, đệm: Không: ẩm mốc, vết ố và mùi. Bề mặt không rạn, rách.
Thảm: Không có đất/rác bám trên bề mặt thảm. Khô ráo, sợi xốp, không có mùi hôi, không có mùi hóa chất. Không: sờn rách, biến dạng. Hóa chất vệ sinh không còn vương lại trên thảm sau khi vệ sinh.
Bảng biển, trang thiết bị (điện, báo cháy/khói, hộp PCCC, thiết bị khuếch đại sóng điện thoại, miệng gió, đèn, loa, camera, bảng biển,…): Sạch sẽ, định vị chắc chắn, điều khiển dễ dàng, hoạt động tốt. Nguyên vẹn (không móp méo, bong tróc…); không: mạng nhện, rỉ sét. Chữ/hình trên các bảng biển, trang thiết bị còn nguyên và đủ nét. Không xô lệch/thay đổi vị trí ban đầu.
Cửa sạch, bề mặt kim loại phải được đánh bóng, không vết bẩn. Rãnh cửa thang máy không có rác. Trần thang máy không có mạng nhện, xác côn trùng, các tấm trần phải được xếp đặt ngay ngắn. Vách sạch, không ố, bẩn, không có dấu tay trên bề mặt. Tay vịn sạch, bóng, chắc chắn, không xộc xệch. Sàn thang máy vệ sinh 2 lần/ngày đảm bảo buồng thang sạch sẽ không có mùi tanh, hôi. Vệ sinh định kỳ lồng thang, khung inox 1 lần/tuần. Tay vịn (nếu có): định vị chắc chắn, sáng bóng. Đèn (nếu có): định vị chắc chắn, hoạt động tốt, không có xác côn trùng bên trong bóng đèn. Bảng hướng dẫn và điều khiển: nguyên vẹn, rõ nét và sạch sẽ.
Tay vịn sạch, lớp sơn bao phủ bên ngoài không bong tróc. Bậc thang, chiếu nghỉ sạch sẽ, không có rác bẩn. Cửa thoát hiểm: luôn đóng (không khóa).
Sạch sẽ, đảm bảo lau dọn mỗi ngày. Không có thông tin quảng cáo viết, dán, treo sai quy định. Cửa hộp cứu hỏa vách tường sạch sẽ, được lau mỗi ngày. Sàn hành lang bóng, sạch, khô ráo, không có các vết bẩn trên bề mặt, không có rác nổi. Sàn đánh bóng mặt đá 1 lần/tháng và hàng ngày được vệ sinh sạch sẽ.
Tại khu công cộng được lau dọn, sạch sẽ, đảm bảo cư dân sẵn sàng sử dụng. Không để xuất hiện vết bẩn, vết hóa chất trên mặt sàn, tường, trên bề mặt, trong góc khuất, mặt dưới của thiết bị trong Tòa nhà. Chu kỳ vệ sinh, kiểm tra thiết bị tiện ích tại khu công cộng tối thiểu 1 ngày/ lần.
Khu Căn hộ, kính show window: sạch, không bẩn, không có vết tay bẩn, không có vết trầy xước, vết ố bám vào bề mặt. Kính bên ngoài Tòa nhà: vệ sinh định kỳ 1 lần/năm.
Sàn nhà vệ sinh sạch sẽ, khô ráo. Lau chùi hàng ngày, duy trì kiểm tra vệ sinh tần suất 4h/lần. Cửa ra vào, tường, vách ngăn trong nhà vệ sinh sạch, không dính bẩn. Lau chùi vệ sinh hàng ngày, duy trì kiểm tra checklist vệ sinh 4h/lần. Bồn cầu sạch, khô, không có các vết bẩn trên bệ bồn cầu. Lau chùi vệ sinh hàng ngày, duy trì tần suất 4h/lần. Các thiết bị vệ sinh hoạt động đúng chức năng. Vệ sinh hàng ngày, có báo cáo thiết bị hỏng hóc. Nhà vệ sinh không có mùi khó chịu. Kiểm tra checklist tần suất 4h/lần.
Chu kỳ vệ sinh, kiểm tra tổng thể tối thiểu 4h/lần trong khung giờ ban ngày. Đảm bảo bổ sung đầy đủ: giấy vệ sinh (tối thiểu còn 1/3 cuộn), xà phòng rửa tay (tối thiểu còn 1/3 hộp). Máy sấy tay (nếu có): hoạt động tốt, không có vết bẩn, không nứt/vỡ. Bình xà phòng (xà bông): nút nhấn hoạt động tốt, cho ra lượng xà phòng vừa đủ. Cửa và vách ngăn cabin ở tình trạng nguyên vẹn, không vết bẩn.
Bố trí thu gom rác từ trên tầng xuống phòng tập kết rác 1 lần/ngày vào khung giờ từ 16h00 – 22h00.
Hầm chứa rác (kho rác tổng): Sàn sạch sẽ, không đọng nước. Rác để trong bao nylon/thùng rác gọn gàng và được chuyển đi hàng ngày hoặc định kỳ theo quy định. Đặt máy khử mùi (nếu cần).
Nhà chứa rác, thùng rác công cộng: Sạch sẽ, khô thoáng. Tem/biển báo (nếu có) nguyên vẹn, rõ ràng. Thùng rác phải có túi nylon lót bên trong đúng kích cỡ, được đậy kín (trừ thùng chum, thùng rác chim cánh cụt). Rác không được đầy quá 3/4 thùng không bốc mùi hôi. Quanh thùng không có rác vương vãi, vết bẩn. Xe thùng gom rác (nếu có): sạch sẽ, không móp méo; rác để gọn trong thùng; không để lộ thùng rác bên trong xe khi di chuyển tại khu vực phục vụ khách. Tập kết và xử lý rác theo thời gian quy định của từng khu vực.
Đảm bảo vỉa hè và lòng đường sạch sẽ, không có nước đọng, không có rác nổi, không vỡ, nứt, lún gạch/đá lát vỉa hè. Hố ga (điện chiếu sáng, viễn thông, đồng hồ nước, thoát nước) cần có nắp đậy kín, ngay ngắn. Riêng với các hố ga thoát nước, lòng hố ga đảm bảo thông thoáng, thoát nước tốt. Trần, tường, cổng chào, mái sân thượng không mạng nhện…Ốp chân tường/phào trần/các chi tiết trang trí không: bong tróc, nứt vỡ, ẩm mốc. Các vết sơn (vá) không lộ rõ. Thiết bị gắn trên tường/trần/cổng chào sạch sẽ, được định vị chắc chắn, ngay ngắn, hoạt động tốt.
Nắp thăm trần/tấm che miệng gió điều hòa không bị bẩn, mốc, được đậy khít với bề mặt trần. Khu vực lợp mái lá: mái lá gọn gàng; không: ẩm mốc, mối mọt. Mái sân thượng không có đất/cát, rác và cỏ dại.
Nhà tắm tráng/nhà tắm công cộng: Sàn không có rác, tóc, không trơn trượt. Giá để xà phòng sạch sẽ, gọn gàng (không có đồ dùng của khách).
Rèm/cửa/vách cabin tắm sạch, không mốc. .
Cột điện, cột đèn: chân và thân cột không bám bùn đất. Hộp kỹ thuật được đậy kín. Không có dây điện đi nổi quanh cột. Màn hình và các chi tiết nguyên vẹn, sạch/mạng nhện, không cong vênh/nứt vỡ. Chân/đế màn máy chiếu (nếu có) chắc chắn, kéo căng được toàn bộ màn chiếu.
Quanh khu sân vườn: Từ các đường ra, vào hầm đỗ xe, bốt bảo vệ, cửa quẹt thẻ: 1 lần/ngày. Quét kỹ sân + Gờ giảm tốc: 1 lần/ngày vào lúc giao ca. Toàn bộ lối đi lại xung quanh khu vực vỉa hè: 1 lần/ngày. Quét tòan bộ đường đi nội bộ: 1 lần/ngày. Lau bệ đá, chậu hoa, tường trang trí: 1 lần/ngày. Rửa sân định kỳ hàng tuần (luân phiên khu vực): 1 lần/tuần vào lúc giao ca.
Khu bể bơi – phòng thay đồ: Quét rác hè lối đi của bể bơi: 2 lần/ngày. Làm sạch khu vực bể bơi, phòng thay đồ, khu vệ sinh: Làm sạch đá ốp, bệ đá 1 lần/ngày; Làm sạch nhà tắm tráng, nhà vệ sinh 1 lần/ngày; Thu gom và dọn rác nổi trên bề mặt bể bơi 2 lần/ngày. Làm sạch biển chỉ dẫn và biển báo 1 lần/tuần. Làm sạch bên ngoài đá ốp tường, ốp cột cao dưới 3m 1 lần/tuần. Lau kính trong khu vực bể bơi 1 lần/ngày. Kiểm tra trực và thu gom rác nổi phát sinh thường xuyên 2 lần/ngày. Thu gom rác 3 lần/ngày.
Khu vực vòng ngoài các hầm: Quét rác hè lối đi, dốc lên xuống của tầng hầm: 2 lần/ngày. Lau tẩy rửa các vết bẩn bám trên sàn, đá ốp bao quanh: 1 lần/tuần. Phun rửa lối đi bằng máy phun áp lực: 2 tuần/1 lần. Những khu vực sàn bằng gạch, đá các loại sẽ được chà sạch bằng máy kết hợp thủ công tỉ mỉ: 2 tuần/1 lần.
Khu vực bên trong hầm: Hàng ngày được nhặt rác nổi và quét gom cát bụi ở các khu vực xe trống, định kỳ 2 hoặc 3 tuần dùng máy hút bụi làm sạch tại các khu vực giao thông hầm khu vực nhiều đất/cát. Cọ rửa thùng rác: 2 lần/tuần. Trực rác nổi khu vực sàn tầng hầm: 2 lần/ngày. Lau các biển báo, biển hướng dẫn: 1 lần/tuần. Đẩy thu bụi sàn hầm: 1 lần/tháng vào tuần thứ 3 của tháng. Đánh sàn hầm lần lượt theo từng khu vực: 1 lần/tháng (Giao ca tuần 2,3,4). Khơi thông cống rãnh nổi: 1 lần/tháng. Lau bụi phía ngoài các tủ, bình cứu hỏa: 1 lần/tuần. Làm sạch mặt ngoài phòng kỹ thuật, khu vực máy phát, phòng an ninh, trạm biến áp, trạm điện, phòng quạt thông gió…: 1 lần/tuần. Khu vực tập kết rác (cọ tường, sàn, moi lỗ cống ở phạm vi nhà rác): 1 lần/ngày. Nạo vét rãnh thoát nước nổi tại tầng hầm: 1 lần/tuần. Quét mạng nhện: 1 lần/tháng vào thứ 7/chủ nhật tuần 4 của tháng. Thu gom rác: 2 lần/ngày.
Cây cảnh, thảm cỏ, cảnh quan được chăm sóc tươi tốt, đảm bảo yêu cầu,về màu sắc, hình dáng. Cắt cỏ định kỳ với mức độ vừa phải, không để tình trạng sau khi cắt cỏ bị úa, đổi màu do lỗi của Công ty quản lý. Cây xanh được cắt tỉa thường xuyên để đảm bảo không ảnh hưởng đến an toàn (Đảm bảo không bị ảnh hưởng khi mưa bão,…).
– Đối với thảm cỏ, hoa, cây bụi: Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt bằng cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm toàn bộ các công việc liên quan như tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa,…).
– Đối với cây bóng mát: Định mức bố trí tùy thuộc theo mặt bằng cụ thể, số lượng chủng loại cây, mật độ trồng (bao gồm toàn bộ các công việc liên quan như tưới cây, nhổ cỏ dại, vệ sinh dị vật, phun thuốc, bón phân, cắt tỉa chồi phụ, cành chết, gia cố cọc chống,…).
Thảm cỏ: Nhặt rác, lá khô, cỏ dại trên thảm cỏ để đảm bảo các thảm cỏ luôn sạch rác và cỏ dại 1 lần/ngày. San lấp những vị trí cỏ bị hư, lồi lõm đảm bảo mặt cỏ luôn phẳng 1 lần/ngày. Nhặt sạch sỏi, đá có đường kính lớn hơn 2cm lộ trên bãi cỏ 1 lần/ngày. Tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Cắt cỏ và thu gom vào nơi quy định 1 lần/tháng. Bón phân cho cỏ, phun thuốc nếu phát hiện sâu bệnh 3 lần/năm. Cắt thảm cỏ 1 lần/tháng tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng của thảm cỏ có thể tăng tần xuất thực hiện: Chiều cao tiêu chuẩn thảm cỏ 7-10cm phải dùng máy cắt cỏ phẳng đẹp thẩm mỹ thùy thuộc vào địa hình, các gốc bồn cây, viền mép phải chặt viền thẩm mỹ.
Cây bụi, cây có tán tròn: Cắt tỉa, tạo tán 1 lần/tháng. Tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Theo dõi tình hình sâu bệnh 1 lần/ngày. Phun thuốc sâu 3 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh. Bón phân định kỳ 3 lần/năm.
Cây bóng mát: Cắt tỉa cành khô, cành sâu bệnh, cành um tùm 1 lần/ngày. Theo dõi tình hình sâu bệnh 1 lần/ngày. Bón phân định kỳ 3 lần/năm. Phun thuốc sâu 1 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh. Tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Cọc chống 1 lần/ngày thường xuyên kiểm tra nếu phát hiện cọc chống bị hư hỏng, lung lay phải xử lý kịp thời. Trong trường hợp có nhân tố khác tác động làm hỏng cọc chống phải báo kịp thời để trình phương án xử lý.
Cây hàng rào, cây viền, bồn cây: Vệ sinh rác, cỏ dại, tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Cắt tỉa viền bồn cây, tạo tán, tạo hình cho phẳng hoặc theo yêu cầu 1 lần/tháng. Bón phân 1 lần/tháng nếu cây thiếu chất dinh dưỡng cần phải bổ sung kịp thời. Phun thuốc sâu 3 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh.
Giàn hoa hồng leo: Tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Nhặt lá vàng, cắt tỉa lá xấu, trồng dặm cây chết 1 lần/tháng. Bón phân 1 lần/tháng nếu cây thiếu chất dinh dưỡng cần phải bổ sung kịp thời. Phun thuốc sâu 3 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh. Buộc đan ngọn hồng leo vào dàn 1 lần/ngày tùy thuộc vào tình hình sinh trưởng của cây.
Hoa hồng cổ, hoa hồng bụi: : Tưới nước 1 lần/ngày trong trường hợp nắng nóng, nắng trắng cần phải bổ sung nhân công và tần suất tưới 2 lần/ngày. Xới đất, cắt tỉa lá vàng, hoa tàn, cành khô héo 1 lần/ngày. Bón phân 2 lần/tháng nếu cây thiếu chất dinh dưỡng cần phải bổ sung kịp thời. Phun thuốc sâu 3 lần/tháng phun luôn khi cây bị sâu bệnh. Chống dàn cây 1 lần/ngày kiểm tra thường xuyên nếu phát hiện cọc chống bị hỏng bổ sung ngay, chất liệu cọc có thể dùng thanh tre nhỏ chịu lực thẩm mỹ, tùy theo từng cây.
An ninh – trật tự sảnh thang máy: Mỗi sảnh thang máy tầng 1 bố trí 01 nhân viên bảo vệ và/hoặc 01 nhân viên Lễ tân trực quầy Giờ trực lễ tân: Ca 1: 7h – 14h, Ca 2: 14h-21h; từ 21h – 7h sáng hôm sau sẽ có nhân viên bảo vệ 24/24 hoặc kiểm soát bằng camera kết hợp với hệ thống kiểm soát an ninh bằng thẻ từ.
An ninh – trật tự cảnh quan bên ngoài: Duy trì trật tự trong tòa nhà. Duy trì thái độ tác phong thân thiện với cư dân/khách thuê và khách đến thăm. Không để xảy ra hiện tượng tụ tập, buôn bán, đánh nhau, gây gổ, các tệ nạn xã hội xảy ra trong khuôn viên khu căn hộ. Kiểm tra, kiểm soát người, tài sản, thiết bị phương tiện, hàng hóa ra vào tại các cửa chính tòa nhà/khu cư dân. Không để xảy ra thiệt hại về con người, các rủi ro mất trộm, thiệt hại về vật chất trong Tòa nhà do lỗi của Công ty quản lý. Đảm bảo hàng hóa khi vận chuyển vào thang phải được bao che và trở bằng xe đẩy tránh ảnh hưởng làm xước đá trong thang máy và ngoài sảnh. Kiểm soát tốt nhà thầu thi công trong tòa nhà, đảm bảo không bị ảnh hưởng đến các hộ lân cận và vệ sinh chung.
Tùy vào đặc điểm thiết kế của mỗi dự án sẽ có phương án cụ thể. Tuy nhiên sẽ được bố trí theo nguyên tắc Bảo vệ 12/24h ở những khu vực sau: Vận hành thang hàng (07h00 – 19h00) (chỉ sử dụng trong giai đoạn từ 3-6 tháng đầu khi cư dân đang hoàn thiện nhà ở nhân viên Bảo vệ Kiểm soát chung và vận hành thang máy chở hàng).
Bảo vệ 24/24h ở những khu vực sau: Barrier ô tô, xe máy, xe đạp lối vào và lối ra – Tầng hầm 1; Phòng Camera CCTV – Tầng 1; Tuần tra vòng ngoài; Điều tiết giao thông đầu dốc xuống hầm và đường nội bộ mặt đường vào dự án; Sảnh lễ tân; Tuần tra vòng ngoài; Tuần tra hầm gửi xe; Tuần tra lõi Tòa.
Ứng phó trong các trường hợp khẩn cấp: Kịp thời phát hiện và xử lý theo thẩm quyền các trường hợp phạm pháp theo pháp luật Việt Nam đối với các hành vi phá hoại, trộm cắp, gian lận…để chiếm đoạt tài sản hoặc gây rối làm mất trật tự công cộng. Kịp thời hỗ trợ, ứng phó cư dân trong các trường hợp khẩn cấp như thiên tai, hỏa hoạn, …
Camera mặt ngang: Trên hành lang các tầng bố trí camera quan sát được toàn bộ các căn hộ. Tại tầng 1 bố trí camera giám sát toàn bộ các cửa thoát hiểm, cửa sảnh. Thời gian lưu tối thiểu 2 tháng (Số lượng camera được lên phương án cụ thể theo từng thiết kế cụ thể của các dự án đảm bảo nguyên tắc trên).
Camera mặt đứng bên ngoài tòa nhà: Bố trí hệ thống camera theo trục đứng, kiểm soát toàn bộ mặt ngoài của tòa nhà. Đảm bảo kiểm soát/truy xuất dữ liệu xác định được các sự cố về an ninh (đột nhập từ bên ngoài tòa nhà, các vật thể lạ rơi từ các tầng căn hộ gây nguy hiểm đến tài sản và con người bên dưới,…).
Nhân viên trực: Nhân viên kỹ thuật trực camera tại phòng Camera 24/24, số lượng nhân viên tùy thuộc mặt bằng, số tháp cụ thể với từng dự án.
Không được sử dụng hóa chất sai quy trình hoặc sử dụng hóa chất ảnh hưởng đến sức khỏe con người và môi trường. Không để xuất hiện côn trùng tại các khu vực được phun diệt và kiểm soát. Danh mục các loại côn trùng được kiểm soát và các khu vực phun diệt, Công ty quản lý vận hành chung cư cao tầng sẽ đề xuất và thống nhất với Chủ đầu tư trước khi thực hiện.
Phun diệt côn trùng Khu căn hộ: Các khu vực đã được tiến hành phun thuốc theo lịch định kỳ và được kiểm tra hàng tuần. Khu vực nhà rác được xử lý kĩ bằng hóa chất và bả để kiểm soát côn trùng. Thực hiện đúng lịch kiểm tra, phun thuốc theo kế hoạch.
Phun diệt côn trùng Khu TTTM: Các khu vực đã được tiến hành phun thuốc theo lịch định kỳ và được kiểm tra hàng tuần. Khu vực nhà rác được xử lý kĩ bằng hóa chất và bả để kiểm soát côn trùng. Thực hiện đúng lịch kiểm tra, phun thuốc theo kế hoạch
Bảo trì, bảo dưỡng: Bố trí nhân sự cho hoạt động vận hành kỹ thuật theo đúng chuyên môn, nghiệp vụ, quy định của pháp luật (nếu có) đối với công tác vận hành khu dân cư. Không có thiệt hại cho các thiết bị kỹ thuật do lỗi cố tình, thiếu trách nhiệm, thiếu hiểu biết gây ra. Không đùn đẩy, né tránh làm chậm trễ trong công việc hoặc chậm trễ phản hồi thông tin. Tuân thủ đúng quy định về bảo trì, bảo dưỡng với hệ thống thiết bị phải bảo trì, bảo dưỡng bắt buộc.
Tác phong – thái độ nhân viên: Nhân viên kỹ thuật không vi phạm quy định về giao tiếp, trang phục và ngoại hình. Tuân thủ chỉ đạo, hướng dẫn trực tiếp từ Chủ đầu tư và Công ty quản lý cho các công tác liên quan đến quản lý và vận hành chung cư cao tầng. Thái độ dịch vụ tốt, không có phàn nàn từ cư dân liên quan đến thái độ và cách xử lý công việc.
Dịch vụ kỹ thuật: Chỉ thực hiện các dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật, sửa chữa nhỏ tại nhà của cư dân trong trường hợp đặc biệt.
Đảm bảo vận hành hệ thống kỹ thuật trong, ngoài tòa nhà: Cấp điện sinh hoạt, nước: 24/24. Thời gian tối đa phải có mặt để sửa chữa các sự cố điện, nước: trong vòng 30 phút kể từ khi nhận được thông tin (qua email, điện thoại, phần mềm BM/Hotline) trừ trường hợp phát sinh các sự cố chung của hệ thống tòa nhà. Đảm bảo giờ bật/tắt các thiết bị kỹ thuật (âm thanh, ánh sáng, ĐHKK…) theo đúng quy định. Tất cả các hệ thống kỹ thuật (kể cả hệ thống chiếu sáng quảng cáo) phải được sửa chữa, bảo dưỡng để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt. Đảm bảo các hạng mục kỹ thuật luôn được duy trì và vận hành chung cư cao tầng theo đúng tiêu chuẩn của Phòng Kỹ thuật. Tần suất đi kiểm tra: 2 lần/ca trực. Tất các các hệ thống kỹ thuật (bao gồm cả ĐHKK, điện, thang máy, PCCC, cửa kỹ thuật, miệng lỗ kỹ thuật trên trần,…) sau khi sửa chữa/bảo dưỡng xong phải được lắp đặt nguyên trạng, lau chùi sạch sẽ. Trong trường hợp cần thiết (sứt sát, dính bẩn,…) phải sơn sửa lại để đảm bảo mỹ quan.
Đảm bảo an toàn điện: Hệ thống và trang thiết bị điện tại Dự án được đầu tư xây dựng theo đúng thiết kế và tiêu chuẩn được phê duyệt đảm bảo các tủ điện được kiểm tra bảo trì sửa chữa để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt. Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tháng.
Đảm bảo an toàn PCCC: Các khu vực được lắp đầy đủ các thiết bị báo cháy. Tủ báo cháy trung tâm hoạt động, có nhân viên kỹ thuật trực 24/24 bảo đảm tin cậy. Kiểm tra định kì các hệ thống chữa cháy theo qui định. Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tuần. Đảm bảo các bơm chữa cháy, mực nước chữa cháy trong trạng thái sẵn sàn hoạt động (tự động) khi cần thiết. Máy phát cung cấp điện ≤ 30 giây kể từ khi mất điện lưới. Tần suất kiểm tra máy phát điện ít nhất 1 lần/tuần. Lượng dầu Diesel dự trữ đủ vận hành máy phát liên tục 24h (theo định mức).
Đảm bảo cung cấp nước sạch 24 /24: Đảm bảo chất lượng nước sạch theo qui định. Kiểm tra mẫu nước sạch ít nhất 3 lần/tháng. Nguồn nước dự trữ đủ cung cấp liên tục ≥ 24 giờ khi hệ thống nước của thành phố bị sự cố. Kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng hệ thống xử lý nước để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt.
Đảm bảo nguồn nước thải ra môi trường theo tiêu chuẩn: Đảm bảo chất lượng nước sau xử lý đúng tiêu chuẩn qui định. Kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng hệ thống xử lý nước để hoạt động đầy đủ theo thiết kế hoặc theo tình trạng ban đầu đã được phê duyệt.
Đảm bảo chiếu sáng, âm thanh khu vực công cộng theo qui định: Theo thiết kế phê duyệt của từng dự án cụ thể.
Đảm bảo giao thông thang máy: Đảm bảo trực cứu hộ 24/24. Triển khai công tác cứu hộ ngay khi nhận thông tin từ Intercom/Hotline (có quy trình cứu hộ thang máy riêng Tần suất kiểm tra ít nhất 1 lần/tháng.
Đảm bảo phê duyệt và giám sát thi công: Các bản vẽ thiết kế, biện pháp và tiến độ thi công cần được phê duyệt trước khi thi công theo đúng qui định của Tòa nhà và pháp luật. Đảm bảo việc thi công theo đúng phê duyệt. Cần có nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng và lưu trữ đầy đủ hồ sơ kỹ thuật.
Hệ thống điện: Trạm biến áp 1 lần/năm. Phòng hạ thế tổng, tủ điện tổng, tủ tụ bù 1 lần/tháng. Hệ thống tiếp địa 1 lần/tháng. Hệ thống chống sét 1 lần/tháng. Máng cáp điện, trục Busway 1 lần/năm. Tủ điện tầng 1 lần/tháng. Đèn hắt, chiếu sáng sân vườn 1 lần/tháng. Chiếu sáng khu công cộng 1 lần/tháng. Đèn báo không 1 lần/tháng. Đèn chiếu sáng tầng hầm B1, B2 ,B3 khu để xe 1 lần/tháng. Máy phát điện 1 lần/tháng.
Hệ thống cấp thoát nước: Bể nước ngầm hầm B3 một (01) lần/năm. Bể chứa tầng 30, tầng mái 6 tháng/lần. Trạm bơm nước sinh hoạt 1 lần/tháng. Bơm và tủ bơm chống lụt hầm B3 1 lần/tháng. Hệ thống rãnh thoát tầng hầm B1, B2, B3 một (01) lần/tháng. Hệ thống rãnh thoát ngoài nhà 1 lần/tháng. Thiết bị vệ sinh khu vực công cộng 1 lần/tháng.
Hệ thống HVAC: Quạt tăng áp cầu thang bộ 1 lần/tháng. Quạt cấp khí tươi tầng hầm B1, B2, B3 1 lần/tháng. Quạt hút tầng hầm B1, B2, B3 một (01) lần/tháng. Quạt hút khói hành lang 1 lần/tháng. Quạt hút mùi khu WC công cộng 1 lần/tháng. Quạt giải nhiệt các phòng máy 1 lần/tháng.
Hệ thống thang máy: Vệ sinh phòng máy, tủ điện 1 lần/tháng. Vệ sinh đáy hố thang 1 lần/tháng. .
Hệ thống PCCC: Tủ báo cháy trung tâm 1 lần/tháng. Hệ thống đường ống, van, công tắc dòng chảy 1 lần/tháng. Ống cấp, trụ nước 1 lần/tháng. Tủ chữa cháy vách tường, thiết bị chữa cháy cầm tay 1 lần/tháng. Hệ thống bơm CC và tủ điều khiển 1 lần/tháng. Đèn Exit 1 lần/tháng. Cửa thoát hiểm và tay co thủy lực cầu thang bộ 1 lần/tháng.
Hệ thống điện nhẹ: Hệ thống Camera giám sát 1 lần/tháng. Hệ thống PA 1 lần/tháng. Hệ thống mạng, thoại 1 lần/tháng.
Hệ thống xử lý nước thải: Bảo dưỡng các thiết bị bơm, thiết bị đo mức, đo nồng độ Oxy 1 lần/tháng. Bảo dưỡng tủ điều khiển hệ thống bơm 1 lần/tháng. Vệ sinh các giá nuôi vi sinh 1 lần/năm. Hút bùn theo quy trình xử lý nước thải 1 lần/năm.
Hệ thống bể bơi: Bảo dưỡng tủ điều khiển bơm 1 lần/tháng. Vệ sinh các bơm lọc, phin lọc, bầu lọc 1 lần/tháng. Bảo dưỡng, cân chỉnh lại bơm châm hóa chất 1 lần/tháng. Vệ sinh bể cân bằng 1 lần/tháng. Thay nước bể bơi trước mùa bơi 1 lần/năm. Bảo dưỡng các bơm sục khí massage 1 lần/tháng.
Tùy vào từng loại thiết bị bảo dưỡng, chủng loại xuất xứ và đặc điểm mỗi dự án, sẽ có quy định cụ thể trong quy trình tác nghiệp chi tiết và theo khuyến cáo kỹ thuật của nhà sản xuất.
Phòng ngừa, khắc phục sự cố: BPKT có mặt tại nơi được thông báo xảy ra sự cố trong vòng 10 phút.
Thời gian khắc phục sự cố: Đối với sự cố nhẹ: khắc phục trong thời gian tối đa 60 phút kể từ khi có mặt tại địa điểm xảy ra sự cố. Riêng đối với sự cố về thang máy, cần ngay lập tức triển khai việc đưa người ra khỏi buồng thang hoặc gọi ngay cứu hộ để đảm bảo an toàn.
Sự cố nhẹ là những sự cố: Không gây thiệt hại hoặc gây thiệt hại nhưng không đáng kể. Có thể khắc phục tại chỗ hoặc thời gian khắc phục ít. Không tốn vật tư tiêu hao hoặc tốn những vật tư tiêu hao nhỏ như băng dính, ốc vít ……
Đối với sự cố nặng: thời gian khắc phục trong vòng 12 h nếu không sửa được, BPKT phải có phương án khắc phục tạm.
Sự cố nặng là những sự cố: Gây thiệt hại lớn. Không thể khắc phục trong thời gian ngắn. Tốn nhiều vật tư tiêu hao.
Phương án dự phòng khi không xử lý được sự cố:
Trong trường hợp mất nước lâu dài (căn cứ dung lượng bể nước được thiết kế so với lượng cư dân và mức độ tiêu thụ ở mỗi dự án để dự tính thời gian tối đa có thể cung cấp) à Mua xe bồn nước sạch kịp thời.
Trong trường hợp mất điện do hỏng đột suất ngoài phạm vi dự án án hoặc nhà cung cấp cắt nguồn cấp tổng hoặc do cháy tủ điện tổng à không có phương án dự phòng. Buộc phải chờ đưa thiết bị đi sửa chữa hoặc mua mới. Về thời gian cụ thể, sẽ xây dựng cho từng dự án.
Hệ thống điện dự phòng:
Khi mất điện lưới: tự động kích hoạt thông thường từ 30 giây. Cung cấp điện cho hệ thống ưu tiên gồm: thang máy, chiếu sáng hành lang-sân vườn, hệ thống công cộng (bơm nước, hầm, PCCC,…).
Khi có điện trở lại: Bộ phận kỹ thuật kiểm tra an toàn thiết bị và sự ổn định của điện lưới trước khi chuyển đổi sang điện lưới, từ 5-15 phút.
Hệ thống điều hòa sảnh cư dân (nếu có) được thiết kế tách biệt, tính vào phí quản lý. Việc quản lý vận hành chung cư cao tầng và sử dụng hàng ngày theo quy định cụ thể của quy trình riêng, tùy theo thiết kế của mỗi dự án. Tuy nhiên theo nguyên tắc giờ bật tắt mùa Đông/ mùa Hè.
Quản lý vận hành chung cư cao tầng ở sảnh để tránh xảy ra xung đột giữa khách sử dụng dịch vụ tầng shophouse với cư dân, tùy thuộc thiết kế xây dựng tại mỗi dự án cụ thể. Tuy nhiên tuân thủ theo nguyên tắc lắp cửa kính kiểm soát bằng thẻ từ ngăn lối vào sảnh thang máy tại các hầm, chỉ có các cư dân có thẻ mới vào được sảnh thang máy. Khách đến shophouse đi lên tầng 1 theo lối thang bộ.
Căn cứ số lượng xe thực tế của cư dân, ưu tiên bố trí các xe vào khu thương mại đỗ xe ở hầm 1 (nếu còn vị trí trống) hoặc ngoài đường xung quanh dự án.
Liên lạc – giao dịch với cư dân: Hướng dẫn sử dụng biển thông báo, chỉ dẫn và các thông tin hỗ trợ Cư dân/khách thuê. Thái độ nhân viên chăm sóc khách hàng lịch sự, nhã nhặn. Hỗ trợ kịp thời, cung cấp số điện thoại liên hệ cho Cư dân/Khách thuê khi cần. Không chậm trễ trong xử lý công việc, không né tránh và chậm trễ trong xử lý các khiếu nại, không quên hoặc trễ hẹn phản hồi thông tin trong thời gian chậm nhất là 8h kể từ khi nhận được yêu cầu tới các bên liên quan. Khảo sát định kỳ sự hài lòng của cư dân, báo cáo khảo sát tóm tắt được thông báo cho cư dân.
Dịch vụ hành chính – dịch vụ gia tăng: Thực hiện các dịch vụ hỗ trợ hành chính cơ bản như: quản lý nhân khẩu, khai báo tạm vắng, tạm trú, thu phí dịch vụ..
Tác phong – thái độ nhân viên: Được đào tạo và nắm được các quy trình, thủ tục thực hiện công việc. Tuân thủ quy định về trang phục, tác phong. Tuân thủ quy định về thái độ làm việc và kỹ năng giao tiếp. Thực hiện đúng chức năng công việc được giao. Báo cáo đầy đủ, kịp thời theo yêu cầu từ Chủ đầu tư. Tuân thủ nội quy làm việc.
Báo cáo: Báo cáo chính xác, kịp thời.
Kiểm soát nhà thầu: Kiểm soát tốt các dịch vụ của nhà thầu theo tiêu chuẩn. Tuần tra, kiểm tra chất lượng tối thiểu 1 lần/ngày.
Thời gian: Nhân sự có mặt kịp thời xử lý trong các trường hợp sự cố khẩn cấp nghiêm trọng.
Tài chính: Quản lý cân đối thu chi hiệu quả.
Bàn giao và nhận bàn giao căn hộ chung cư là vấn đề quan trọng khi giao dịch mua bán bất động sản là các căn hộ trong nhà chung cư. Đây là căn cứ xác lập việc thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà...
Hiện nay, xã hội ngày càng phát triển, do đó các nhu cầu về nhà ở của người dân cũng ngày càng tăng cao hơn. Chính vì thế mà các chủ đầu tư cần phải có bộ phần quản lý vận hành nhà ở...
Quản lý tòa nhà bao gồm rất nhiều những hạng mục khác nhau, chính vì vậy trong quá trình thực hiện cần có kế hoạch rõ ràng, chặt chẽ để quá trình vận hành tòa nhà được diễn ra một cách...
