Bàn giao và nhận bàn giao căn hộ chung cư là vấn đề quan trọng khi giao dịch mua bán bất động sản là các căn hộ trong nhà chung cư. Đây là căn cứ xác lập việc thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà của chủ đầu tư cho khách hàng.
Với tầm quan trọng của thủ tục nhận bàn giao nhà chung cư nên pháp luật cũng đã có các quy định về điều kiện, thủ tục nhận giao nhà và hồ sơ bàn giao nhà ở chi tiết, các quy định về trách nhiệm thực hiện thời hạn và phạt chậm bàn giao căn hộ cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư khi tiếp nhận bàn giao từ các nhân viên bàn giao đại diện chủ đầu tư.
Về điều kiện bàn giao căn hộ của chủ đầu tư hiện nay đang thực hiện theo quy định chung tại Điều 124 Luật xây dựng 2014 về bàn giao hạng mục xây dựng. Cụ thể khoản 1 điều này quy định:
“1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.”
Ngoài quy định tại Điều 124 thì tại Điều 34, Nghị định 46/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật cũng chỉ rõ quy định về bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng nói chung và bàn giao nhà chung cư nói riêng theo quy định trên.
Muốn bàn giao căn hộ chung cư cần phải đảm bảo đủ các điều kiện pháp định
Khoản 3 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định rõ về dự án đủ điều kiện bàn giao nhà chung cư, căn hộ của chủ đầu tư đó là: Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà chung cư cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; Điều kiện bàn giao căn hộ thô: Phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà chung cư.
Khoản 3 Điều 124 Luật Xây Dựng quy định: “3. Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan”.
Đồng thời, quy định về hồ sơ bàn giao công trình được xác định rõ tại phụ lục của Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ, khi bàn giao nhà thì chủ đầu tư phải hoàn thành những danh mục hồ sơ về công trình xây dựng nhà ở bao gồm:
Thứ nhất: Giấy phép xây dựng.
Thứ hai: Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu (khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát)
Thứ ba: Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
Thứ tư: Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
Thứ năm: Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
Thứ sáu: Bản vẽ hoàn công nến như công trình có sai khác với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
Thứ bảy: Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
Thứ tám: Văn bản của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thỏa thuận hay xác nhận tính an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.
Hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư cần có
Như vậy, theo quy định thì điều kiện bàn giao nhà chung cư là khi chủ đầu tư có đủ hồ sơ bàn giao căn hộ chung cư do nhà thầu thi công giao để đảm tính hợp pháp và an toàn của công trình. Chỉ khi chủ đầu tư có đủ các giấy tờ trên thì mới được xem là công trình đủ điều kiện bàn giao nhà chung cư cho khách hàng.
Do đó, căn hộ đủ điều kiện bàn giao nhà chung cư phải đáp ứng điều kiện:
Nếu căn hộ bàn giao chưa đáp ứng đủ điều kiện nhận nhà chung cư ở trên thi khách hàng có quyền từ chối nhận bàn giao nhà ở. Đồng thời lưu ý, khi bàn giao cần phải lập biên bản bàn giao căn hộ và người nhận cần bảo quản giữa biên bản bàn giao nhà chung cư tránh để mất, thất lạc bởi đây là căn cứ để bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi đi nhận bàn giao nhà ở chung cư.
Khoản 2 Điều 124 LXD 2014 cũng quy định về trách nhiệm đảm bảo điều kiện bàn giao căn hộ của chủ đầu tư đó là:
– Chủ đầu tư phải có trách nhiệm tiếp nhận công trình là nhà chung cư theo đúng hợp đồng xây dựng ký kết với nhà thầu;
– Người tham gia bàn giao phải chịu trách nhiệm về căn hộ, nhà chung cư do mình xác nhận trong quá trình bàn giao;
– Nếu chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng chung cư thì phải thực hiện bàn giao nhà chung cư cho ban quản trị (chủ quản lý sử dụng công trình) sau khi đã tổ chức nghiệm thu; Nếu chưa bàn giao được công trình xây dựng là nhà chung cư cho ban quản trị thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng (Khoản 4 Điều 124 LXD).
– Khi bàn giao cần phải lập biên bản bàn giao căn hộ.
Đồng thời pháp luật quy định về bàn giao căn hộ chung cư đối với chủ đầu tư phải lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư theo quy định tại khoản 2, Điều 5 và điểm a, khoản 3, Điều 5, Thông tư 02/2016/TT-BXD bao gồm các loại hồ sơ sau:
– Lập hồ sơ nhà chung cư
– Lưu trữ hồ sơ nhà chung cư: Trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư
Như vậy, việc bàn giao nhà chung cư nói riêng và các công trình xây dựng luôn phải đảm bảo đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 trước khi bàn giao cho khách hàng và những trách nhiệm của chủ đầu tư, nhân viên bàn giao căn hộ trước khách hàng.
Luật quy định thời gian bàn giao căn hộ với mục đích bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi mua các căn hộ chung cư chưa bàn giao nhằm tránh tình trạng chậm bàn giao nhà chung cư ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng.
Thời hạn bàn giao nhà chung cư sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ của chủ đầu tư với khách hàng là bao lâu. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp các dự án chậm bàn giao căn hộ chung cư cho khách. Vì vậy, thời hạn bàn giao nhà sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên chủ đầu tư và khách hàng.
Đối với việc bảo vệ quyền lợi của người mua khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở, căn hộ chung cư thông qua quy định phạt chậm bàn giao căn hộ theo Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng là giao nhà đúng thời hạn, chất lượng theo thỏa thuận và giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư theo quy định.
Trong trường hợp chậm bàn giao nhà chung cư gây thiệt hại sẽ phải bồi thường và nếu hợp đồng quy định về thỏa thuận phạt chậm bàn giao nhà ở chung cư theo hợp đồng thì khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp phạt theo thỏa thuận.
Một vấn đề khách hàng thường quan tâm khi nhận bàn giao nhà chung cư đó là: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư (giấy chứng nhận sở hữu nhà chung cư, giấy chứng nhận nhà chung cư…) để bảo vệ quyền tài sản của người mua bán nhà chung cư.
Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thời hạn cấp giấy chứng nhận nhà chung cư đó là: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư cho bên mua nếu như bên mua không có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Theo quy định này thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở sẽ là bên có trách nhiệm thực hiện các thủ tục làm sổ hồng nhà chung cư cho khách hàng mua nếu không có thỏa thuận khác.
Quy trình bàn giao nhà ở chung cư hay các bước nhận nhà chung cư là trình tự thực hiện đảm bảo việc bàn giao đúng quy định pháp luật, tránh xảy ra những tranh chấp do không có quy trình bàn giao và quy trình nhận bàn giao căn hộ chung cư chuyên nghiệp.
Dưới đây là quy trình thủ tục bàn giao nhà chung cư dành cho chủ đầu tư và khách hàng có thể tham khảo nắm rõ các quy trình chuẩn, chuyên nghiệp giúp việc bàn giao nhà ở thuận lợi, đảm bảo thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhất.
– Lên danh sách và tiếp nhận các căn hộ đủ kiều kiện bàn giao
– Thông báo bàn giao nhà chung cư cho khách hàng và sẽ hoàn tất các thủ tục thanh toán với bộ phận kinh doanh, tài chính trước khi tiến hành bàn giao. Đồng thời chuẩn bị sẵn mẫu biên bản bàn giao căn hộ chung cư.
– Thực hiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng
Sơ đồ quy trình thủ tục bàn giao và nhận căn hộ, nhà chung cư cơ bản
Nếu bạn bạn chuẩn bị nhận bàn giao nhà chung cư từ chủ đầu tư đừng quên tham khảo những kinh nghiệm nhận bàn giao nhà chung cư dưới đây để tránh xảy ra các sai sót, đặc biệt là những người mua lần đầu ít kinh nghiệm khi nhận nhà chung cư.
Dưới đây là những lưu ý khi nhận bàn giao nhà chung cư giúp khách hàng có thể thận trọng và checklist nhận bàn giao căn hộ nhà chung cư đầy đủ nhất trước khi quyết định ký vào biên bản xác nhận căn hộ chung cư.
Tạo checklist nhận bàn giao căn hộ chung cư phù hợp với loại hình mua bán
Kinh nghiệm nhận bàn giao căn hộ chung cư đó là lên danh sách các công việc cần kiểm tra để tránh bỏ sót những nội dung khi làm việc với nhân viên bàn giao căn hộ. Phụ thuộc vào hợp đồng mua bán là loại căn hộ thô, hoàn thiện cơ bản hay hoàn thiện nội thất mà sẽ có có kế hoạch kiểm tra nhận nhà chung cư đúng hợp hợp đồng mua bán:
Căn hộ bàn giao thô gồm những gì?
Bàn giao căn hộ xây thô sẽ bao gồm những nội dung nào sẽ giúp bạn lên kế hoạch kiểm tra nhận bàn giao đầy đủ, không thừa thiếu nội dung. Thông thường, căn hộ bàn giao thô chỉ được bàn giao các phần lõi thiết yếu, không có các phần hoàn thiện như sơn nước, trần, sàn gỗ,…
Hiện nay có 2 loại nhà chung cư bàn giao thô đó là:
Căn hộ bàn giao hoàn thiện cơ bản là gì?
Căn hộ hoàn thiện cơ bản tức là gần như bạn chỉ cần “dọn đồ vào mà ở”. Tất cả những nội thất cơ bản chủ đầu tư đã trang bị và bàn giao cho bạn. Tuy nhiên, những nội thất này sẽ không bao gồm đồ gia dụng, đồ điện, bát đĩa,…
Căn hộ bàn giao nội thất hoàn thiện gồm những gì?
Đây là loại bàn giao nhà ở chung cư vào ở ngay và đã hoàn thiện toàn bộ về nội thất, thiết kế không gian theo hợp đồng với khách hàng theo căn hộ mẫu mà không phải mua sắm thêm hay sửa chữa bố trí không gian như các căn hộ thô hay hoàn thiện cơ bản.
Các nội dung cần kiểm tra kỹ thuật khi bàn giao căn hộ chung cư sẽ theo thiết kế chuẩn đối với từng loại nhà chung cư theo danh sách dưới đây:
Danh sách hạng mục kiểm tra khi bàn giao căn hộ chung cư chi tiết
Khi đã có được danh sách các hạng mục cần kiểm tra khi đi nhận chung cư thì khách hàng sẽ thực hiện đồng kiểm với nhân viên bàn giao nhà của chủ đầu tư từng hạng mục để đảm bảo yêu cầu chất lượng kỹ thuật đến các vấn đề về diện tích…
Dưới đây là một số lưu ý khi đi nhận bàn giao căn hộ chung cư nên quan tâm để kiểm tra đầy đủ nhất, tìm kiếm các lỗi yêu cầu hoàn thiện, sửa sữa… trước khi ký biên bản xác nhận bàn giao.
– Kiểm tra diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao:
Việc đo diện tích căn hộ chung cư khi nhận bàn giao là hết sức cần thiết bởi diện tích ảnh hưởng tới số tiền chi phí giá trị căn hộ khi mua. Và diện tích trên hợp đồng sai lệch thiếu diện tích rất dễ xảy ra. Theo đó, khách hàng có quyền kiểm tra lại diện tích thực tế theo quy định các xác định diện tích căn hộ chung cư để xem thừa hay thiếu, xác nhận vào biên bản điều chỉnh giá mua và đối chiếu với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.
Đồng thời, đo kích thước diện tích các phòng, khu vực trong tổng thể căn hộ chung cư xem không gian bố trí có đúng với thiết kế hay không để chốt số liệu về kích thước với bên bàn giao.
Kiểm tra khi đi nhận bàn giao căn hộ ở mọi hạng mục bàn giao của chủ đầu tư
– Kiểm tra ban công căn hộ chung cư khi nhận bàn giao xem có đúng thiết kế yêu cầu chiều cao an toàn, vật liệu lan can nếu sắt đã sơn chống rỉ sét và mài cạnh sắc và không quên kiểm tra thoát nước, độ thấm ở ban công bằng ít xô nước… Hãy nhớ phải đảm bảo có phễu thoát nước riêng ở cả 2 khu Lô-gia và nơi đặt máy giặt.
– Kiểm tra chất lượng tường, trần căn hộ:
– Kiểm tra lát sàn: Sàn chung cư có thể là sàn gạch hoặc sàn gỗ tùy theo hợp đồng. Vì vậy, kinh nghiệm, lưu ý khi đi nhận nhà chung cư cần kiểm tra các yêu cầu như sau:
+ Yêu cầu xác nhận chủng loại, xuất xứ gạch, gỗ lắp đặt, đặc tính kỹ thuật và giấy bảo hành, thời hạn bảo hành sàn, đặc biệt là với sàn gỗ.
+ Phần sàn gỗ nhà chung cư phải đạt yêu cầu:
+ Phần gạch ốp sàn phải đảm bảo yêu cầu:
Gạch ốp không cong vênh, sứt mẻ,…
Kiểm tra tất cả các hạng mục giúp nhận bàn giao nhà chung cư nhanh, không phát sinh rủi ro
– Kiểm tra cửa khi bàn giao nhà chung cư.
+ Đối với cửa gỗ phải nhìn thấy vẫn gỗ, không lấy cửa bị mờ vân gỗ bởi có thể bị phin cháy màu. Lắp đặt cửa: Cánh thẳng, mở vào trơn tru không mắc kẹt. Bản lề phải sạch sẽ không bị đánh sơn, không bị xước, đục chìm vào trong khuôn và phần đầu vít không loét. Cửa cách sàn tối đa 5mm và cách khung cửa tối đa 2mm nhưng không sát quá.
+ Nếu là cửa khung nhôm kính cần lưu ý kiểm tra không trầy xước, đóng mở dễ dàng, silicon bơm mép kính và khung nhôm phải đều và bóng phẳng, cánh không rung mạnh, đóng không nhìn thấy khe giữa 2 cánh…
Đồng thời kiểm tra khóa cửa hoạt động tốt hay không, số lương chìa khóa
– Kiểm tra khu vệ sinh: kiểm tra khả năng hoạt động của các thiết bị, không được rò rỉ nước, đầu vào và đầu ra tốt, van tổng, đồng hồ đo thưởng ngoài kỹ thuật hành lang hãy xác nhận van nước được bàn giao là chính xác của căn hộ đang bàn giao bằng cách mở và đóng xem đồng hồ nước có chạy không. Đặc biệt nhà vệ sinh phải không được có mùi…
Ngoài ra còn kiểm tra rất nhiều các thiết bị từ điều hòa máy lạnh, thiết bị điện… Hãy lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ luôn kiểm tra tất cả các hạng mục trong danh sách được bàn giao mà không được bỏ qua bất cứ vị trí kỹ thuật, thiết bị, nội thất nào.
Kinh nghiệm khi đi nhận bàn giao nhà chung cư đó là ký biên bản bàn giao và nêu rõ ý kiến.
– Đối với khách hàng đồng ý tiếp nhận căn hộ: Ký các biên bản giao nhận căn hộ, bàn giao chìa khóa, hồ sơ giao nhận… và hướng dẫn liên lạc với ban quản lý chung cư để hỗ trợ dọn vệ sinh và đảm bảo sinh hoạt.
– Đối với khách hàng từ chối tiếp nhận căn hộ: Ký xác nhận từ chối, ghi lại các yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện căn hộ vào biên bản, phiếu yêu cầu sửa chữa và hẹn thông báo tình trạng xử lý và tiếp nhận bào giao căn hộ sau.
Hiện nay, xã hội ngày càng phát triển, do đó các nhu cầu về nhà ở của người dân cũng ngày càng tăng cao hơn. Chính vì thế mà các chủ đầu tư cần phải có bộ phần quản lý vận hành nhà ở...
Mỗi loại sản phẩm dự án bất động sản sẽ có những tiêu chuẩn khác nhau về quản lý vận hành. Các căn nhà phố, nhà mặt đất hay biệt thự, … sẽ không giống với chug cư. Vậy các tiêu...
Quản lý tòa nhà bao gồm rất nhiều những hạng mục khác nhau, chính vì vậy trong quá trình thực hiện cần có kế hoạch rõ ràng, chặt chẽ để quá trình vận hành tòa nhà được diễn ra một cách...
