Thế giới vừa trải qua một năm đầy sóng gió bởi sự hoành hành của dịch bệnh và thiên tai, các chủ đầu tư chật vật xoay sở để thích nghi với thời kỳ “bình thường mới”. Tình hình phát triển bất động sản trước đó đã có lúc giảm sâu xuống có lúc tới 50%, tuy nhiên giai đoạn gần đây đã có nhiều khởi sắc nhờ bất động sản công nghiệp lên ngôi.

Bức tranh toàn cảnh về bất động sản công nghiệp Việt Nam 2021

Tính đến năm 2021, mặc dù ảnh hưởng của đại dịch Covid, nhiều khu công nghiệp phải dừng việc quy hoạch lại, tuy nhiên tổng thể hiện tại Việt Nam đã có tới 563 khu công nghiệp được quy hoạch với diện tích 210 nghìn hecta. Riêng trong năm 2021 đã có 397 khu công nghiệp được thành lập, 291 khu đang hoạt động với tổng quỹ đất hiện tại là 122,9 nghìn ha, quy mô trung bình 1 khu công nghiệp là 310 ha. 

Các khu công nghiệp ở Việt Nam tập trung phân bố chủ yếu vào hai khu vực chính, nơi được cho là đầu tàu kinh tế của cả nước, đó là TP Hồ Chí Minh và thủ đô Hà Nội. Giải thích lý do của hiện tượng này, ông Phạm Văn Nam – Co-Founder Cổng thông tin khu công nghiệp Việt Nam cho biết do hai khu vực này là nơi giao thông thuận tiện nhất cả nước.

5 trục khu công nghiệp màu mỡ phía Bắc

Theo chuyên gia Phạm Văn Nam chia sẻ trong buổi hội thảo trực tuyến của Realcom với chủ đề “Khu công nghiệp Việt Nam. Chu kỳ mới – Thời vận mới”  rằng hiện các khu công nghiệp phía Bắc Việt Nam chủ yếu tập trung theo năm trục chính:

Trục đầu tiên là trục Hà Nội – Hưng Yên – Hải Dương – Hải Phòng với mật độ khu công nghiệp rất cao phát triển dọc theo quốc lộ 5 cũ và cao tốc Hà Nội – Hải Phòng mới.

Trục thứ hai đó là Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang – Lạng Sơn với mức độ tập trung dự án rất nhiều tại Bắc Ninh. Tuy nhiên hiện nay Bắc Ninh không có quỹ đất để phát triển thêm khu công nghiệp mới, do đó hoạt động phát triển đang tiến mạnh sang Bắc Giang và tiến tới khu vực giáp Lạng Sơn, đặc biệt tại huyện Hữu Lũng thì đã quy hoạch thành 1 khu phát triển tập trung với quy mô khoảng 5 nghìn ha để phát triển công nghiệp tại đây.

Bắc Giang đã quy hoạch và triển khai 06 Khu công nghiệp với tổng diện tích 1.460ha. Các Khu công nghiệp của tỉnh được quy hoạch ở những nơi rất thuận tiện về giao thông: 05 Khu công nghiệp quy hoạch dọc theo quốc lộ 1A và 01 Khu công nghiệp nằm tiếp giáp với Khu công nghiệp Yên Phong – Bắc Ninh. Hiện có 04 Khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích quy hoạch 1.063ha (bao gồm: Khu công nghiệp Đình Trám; Khu công nghiệp Song Khê- Nội Hoàng; Khu công nghiệp Vân Trung; khu công nghiệp Quang Châu); Còn lại 02 khu công nghiệp đang trong giai đoạn hoàn thiện các thủ tục để thu hút đầu tư, trong đó khu công nghiệp Hòa Phú hiện nay đang thực hiện bồi thường, GPMB; khu công nghiệp Việt Hàn đã lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2.000. (Số liệu 2020)

Trục thứ ba không thể không kể tới đó là Hà Nội – Vĩnh Phúc – Phú Thọ: Các dự án khu công nghiệp tập trung khá nhiều tại Vĩnh Phúc nên trong thời gian tới Vĩnh Phúc và Bắc Giang là nơi có sự tăng trưởng các khu công nghiệp rất là mạnh.

Đến nay, Vĩnh Phúc có 18 khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ duyệt danh mục, tổng diện tích 5.228 ha, trong đó có 9 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích 1.843,38 ha, tỷ lệ lấp đầy trên diện tích đất đã giải phóng mặt bằng đạt gần 63%.

Tận dụng thời cơ và nắm bắt cơ hội để đón các nhà đầu tư, nhất là khi Việt Nam là điểm đến an toàn, khống chế tốt dịch bệnh Covid-19, Vĩnh Phúc đã và đang đẩy mạnh các hoạt động cải thiện môi trường đầu tư, xúc tiến đầu tư, nâng cấp hạ tầng các khu, cụm công nghiệp. Đặc biệt, với sự đầu tư bài bản, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và có cách thức quản lý chuyên nghiệp, các công ty đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp đã làm hài lòng các nhà đầu tư, kể cả những nhà đầu tư lớn, nhà đầu tư khó tính. Điều này đã tạo nên sự khác biệt, sức hấp dẫn riêng cho các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh.  

Ngoài 3 trục chính trên thì còn 2 trục có tiềm năng phát triển trong thời gian tới:

Trục thứ nhất đó là trục Hà Nội – Thái Nguyên- nơi có sự phát triển của nhà máy Samsung Thái Nguyên. Đây là trục khu công nghiệp mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây và tương lai sẽ có nhiều dự án khu công nghiệp cũng như khu công nghiệp thông minh tại đây. 

Nhà máy Samsung Electronic VietNam trong những năm qua đã có nhiều đóng góp vào sự phát triển kinh tế của tỉnh như làm tăng tổng vốn đầu tư trên địa bàn; làm chuyển dịch nhanh tỷ trọng cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ… Không những vậy, sự có mặt của Samsung và các công ty phụ trợ với một lượng lớn các chuyên gia và lao động được sử dụng cũng đã giúp cho hoạt động thương mại, dịch vụ trong nhân dân trên địa bàn tỉnh, đặc biệt là ở thị xã Phổ Yên, huyện Phú Bình, thành phố Sông Công và thành phố Thái Nguyên phát triển khá mạnh mẽ. Tương lai sẽ có nhiều dự án khu công nghiệp cũng như khu công nghiệp thông minh phát triển tại đây.

Trục thứ 2 đó là trục Hà Nội – Hà Nam với mật độ khu công nghiệp tập trung rất là cao ở Phủ Lý với mạng lưới các khu công nghiệp Đồng Văn.

5 trục bất động sản công nghiệp dồi dào phía Nam

Một vùng đất màu mỡ cho việc phát triển khu công nghiệp không thể bỏ qua, đó là vùng phía Nam, hiện có 5 trục chính được đánh giá là vô cùng tiềm năng.

Đầu tiên không thể không kể đến đó là trục HCM – Đồng Nai. Đây là nơi có lịch sử phát triển khu công nghiệp lâu đời nhất Việt Nam với khu công nghiệp đầu tiên là khu kỹ nghệ Biên Hòa và bây giờ là khu công nghiệp Biên Hòa 1. Hiên tại khu công nghiệp Biên Hòa 1 đang được xem xét chuyển đổi chức năng không còn phát triển công nghiệp nữa. Điểm tập trung khu công nghiệp lớn nhất Đồng Nai bây giờ là khu vực Liên Trạch

Trục thứ 2 là HCM – Bình Dương – Bình phước rất năng động. Khu vực năng động nhất là Tân Uyên và Mỹ Phước với rất nhiều khu công nghiệp của tập đoàn Becamex, Vsip hoặc là các tập đoàn lớn khác.

Đặc điểm chung của trục này là gần cảng biển, sân bay quốc tế và cách trung tâm dịch vụ thương mại tại Tp.Hồ Chí Minh (120 phút đi xe), cách Tân Cảng 100 Km, cụm cảng Sài Gòn, VICT, ICD Phước Long và cách sân bay quốc tế Tân Sân Nhất 80 Km. Hơn nữa đây là khu vực tiếp giáp với quốc lộ 14 đã được nâng cấp và mở rộng 6 Phát triển Bình Phước thành trung tâm công nghiệp hiện đại, tiếp tục thu hút mạnh đầu tư FDI vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam là mục tiêu chiến lược của chính phủ Việt Nam và lãnh đạo tỉnh Bình Phước trong những năm gần đây.

Trục thứ 3 là HCM – Vũng Tàu. Đây là khu vực được đánh giá là có hạ tầng logistic tốt nhất khu vực phía nam với quy hoạch rất nhiều cảng lớn. Trong tương lai thì đây là khu vực phát triển khu công nghiệp kết hợp logistic rất mạnh mẽ.

Theo Ủy ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, từ năm 2016 đến nay, địa phương này có 77 dự án sản xuất công nghiệp đi vào hoạt động với sản phẩm phù hợp với định hướng thu hút đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp chất lượng cao và công nghiệp hỗ trợ.

Tiếp đến, trục thứ năm là HCM – Long An: tại khu vực này các khu công nghiệp tập trung nhiều tại huyện Cần Giuộc và huyện Đức Hoài và có cái tiếp giáp cũng như việc di chuyển rất thuận tiện vào trung tâm TP HCM. 

Và cuối cùng, trục tiềm năng trong tương lai là trục phát triển theo hướng HCM – Tây Ninh với nhiều khu công nghiệp lớn tại Củ chi và đây là khu vực có nhiều quỹ đất để phát triển khu công nghiệp trong giai đoạn mới.

Các khu công nghiệp tại Tây Ninh sẽ được định hướng phát triển trên trục hành lang kinh tế dọc Quốc lộ 22. Theo đó, Tây Ninh sẽ phát triển các khu công nghiệp tập trung Trảng Bàng – Gò Dầu, (Tây Ninh), khu công nghiệp trong khu phi thuế quan gắn với Khu kinh tế cửa khẩu quốc tế Mộc Bài, Xa Mát. Ưu tiên các ngành công nghiệp chế biến, công nghiệp phụ trợ, công nghiệp đa ngành; phát huy lợi thế về nguyên liệu như mía, sắn, cao su. Tập trung phát triển các ngành công nghiệp chế biến đường mía, chế biến tinh bột sắn, chế biến mủ cao su, điều, chế biến súc sản, chế biến gỗ.

Hệ thống các cụm công nghiệp Việt Nam tập trung nhiều tại 2 đầu tàu kinh tế của cả nước. Đến hết năm 2020 cả nước có 968 cụm công nghiệp được thành lập với tổng diện tích 30,192 ha và theo quy hoạch đến năm 2025 thì sẽ phát triển 1.704 cụm công nghiệp với 58,123 ha đất. Như vậy tổng diện tích đất công nghiệp được quy hoạch là rất lớn, cả khu công nghiệp và cụm công nghiệp thì tổng diện tích quy hoạch là gần 270 nghìn ha. Trong đó trừ số khu công nghiệp và cụm đã được thành lập thì dư địa quỹ đất là còn hơn 120 nghìn ha. Từ số liệu trên thì có thể cho thấy cơ hội thì còn rất nhiều nhưng áp lực cạnh tranh trong thu hút đầu tư của các chủ khu công nghiệp, cụm công nghiệp trong giai đoạn mới là rất lớn, đặc biệt là áp lực từ khối các chủ đầu tư ngoại lên các chủ đầu tư nội.