Giá trị của bất động sản luôn có xu hướng biến động theo thời gian qua từng thời kỳ. Để nhận định chính xác giá trị bất động sản cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Trong bài viết này, hãy cùng Sen Vàng tìm hiểu các yếu tố tác động đến bất động sản để có cái nhìn khách quan hơn trước khi quyết định đầu tư vào thị trường đầy biến động này .

1- Yếu tố tự nhiên

Đây là nhóm yếu tố cơ bản và quan trọng nhất có tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.  Nhóm yếu tố này bao gồm:

• Vị trí của bất động sản

Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Vị trí sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn. Đối với bất động sản hồ thì những nơi thuộc trung tâm, tập trung đông dân cư, giao thông thuận tiện, có nhiều dịch vụ tiện ích… thì sẽ có giá cao hơn những bất động sản tương tự nằm ở vị trí khác.

• Kích thước và diện tích

Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn sẽ được định giá cao. 

• Địa hình và hạ tầng khu vực

Các bất động sản nằm ở các khu vực cao ráo, không bị ngập nước khi trời mưa, khi triều cường hoặc hạ tầng khu vực hoàn chỉnh, đường nhựa hoặc đường bê tông với hệ thống điện lưới ổn định, nước sạch, thông tin liên lạc thuận tiện và khu vực có nền đất chắc chắn phù hợp với việc xây dựng thì sẽ có giá trị cao hơn.

• Tình trạng môi trường

Môi trường ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản. Những nơi sạch sẽ, thoáng mát, không gian sống trong lành yên tĩnh sẽ được lựa chọn thay vì những nơi đông đúc, ồn ào với môi trường ô nhiễm, nhiều khói bụi. 

• Rủi ro từ thiên nhiên 

Các sản phẩm bất động sản nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các bất động sản ở vùng an toàn về thiên nhiên.

2- Yếu tố về kinh tế

– Khả năng sinh lời từ bất động sản: mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. 

– Hệ thống tiện ích nội ngoại khu: Hệ thống nước sinh hoạt, điện, điều hòa nhiệt độ, hệ thống giao thông, thông tin liên lạc xung quanh khu bất động sản càng tiện lợi thì giá trị của bất động sản càng cao và ngược lại.

3- Các yếu tố liên quan đến thị trường

Mối quan hệ cung cầu được xem là chủ chốt, bao gồm:

• Tính hữu dụng của bất động sản
• Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

4- Các yếu tố về pháp lý

Một mảnh đất cần phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh tài sản bất động sản đó là hợp pháp có giá trị.

• Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất sẽ giúp bất động sản dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.
• Quy định về xây dựng gắn với bất động sản: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung.

5- Các yếu tố về chính trị pháp lý

Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị bất động sản của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

• Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về bất động sản tăng cao làm cho giá trị bất động sản tăng nhanh.
• Các chính sách tác động trực tiếp

• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

6- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

• Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực
• Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
• Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
• Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng 
• Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
• Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; 
• Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
• Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
• Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
• Mức độ lạm phát chung
• Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

7- Các yếu tố về xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. 

Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. 

Kết luận

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Vì vậy, cần phải tìm hiểu thật kĩ càng để đầu tư vào bất động sản hồ một cách thông minh, mang lại hiệu quả kinh tế cao. 

Xem thêm: Liệu đầu tư bất động sản có phải một trò chơi quá phức tạp và khắc nghiệt, chỉ dành cho những người giàu có

                 2022 nhà đầu tư nên tránh mua gì trong danh mục đầu tư bất động sản

                  9 loại hình đầu tư bất động sản phổ biến nhất trên thị trường

Nguyễn Hương