Xin chào quý vị và các bạn đang theo dõi Chương trình Chuyển động Bất động sản của Kênh đầu tư Sen Vàng. Đây là chương trình cập nhật những thông tin trên thị trường bất động sản. 

• Realcom – Cộng đồng Phát triển BĐS Bền vững đã tổ chức buổi hội thảo trực tuyến với chủ đề “Xu hướng phát triển thị trường bất động sản 2022 – 2025”  

Hội thảo được tổ chức nhằm mang đến cái nhìn tổng quan nhất về thị trường bất động sản năm 2022 cũng như đưa đến cái nhìn mới về bất động sản nghỉ dưỡng cho nhà đầu tư. 

Chương trình diễn ra thành công với sự tham gia của các chuyên gia cũng như đón nhận quan tâm của đông đảo các tổ chức, cá nhân làm việc trong lĩnh vực bất động sản, tháng 6 tới cộng đồng sẽ quay trở lại với chương trình về Pháp lý dự án – Những lưu ý trong giai đoạn 2022 – 2025 hứa hẹn mang tới nhiều thông tin giá trị hơn nữa.

1. Hoàng Hữu Phê chia sẻ về chủ đề “Hiện tượng bong bóng bất động sản” – một vấn đề nổi cộm được đông đảo nhà đầu tư quan tâm. 

Trong phần này, TS. Hữu Phê đã chia sẻ về khái niệm bong bóng bất động sản với hai dạng là bong bóng hợp lý và bóng bóng bất hợp lý cùng ví dụ minh hoạ rõ nét: Dutch Tulip Mania, bong bóng công ty Mississippi, bong bóng Công ty South Sea, Dot-com Bubble, ….

Cùng với lý thuyết Vị thế – Chất lượng (SQTO) mà Mr. Hữu Phê rất tâm đắc: “Lý thuyết đã đưa ra một sự chuyển đổi mô thức (paradigm shift) trong hiểu biết về bong bóng bất động sản, dẫn đến sự định nghĩa khúc chiết, định lượng, và mở ra khả năng dự báo, nhận biết và ứng xử với hiện tượng bong bóng bất động sản với độ tin cậy cao.”

Tiếp đó, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – Founder Sen Vàng Group, thành viên ban sáng lập Realcom chia sẻ về phần “Tổng kết và dự báo xu hướng bất động sản 2022”. 

Về tổng quan kinh tế – xã hội, bà Bích Ngọc chia sẻ: “Về kinh tế vĩ mô, nền kinh tế phục hồi, doanh nghiệp trở lại hoạt động bình thường, du lịch bắt đầu tăng trưởng trở lại, nguồn vốn FDI bắt đầu tăng trưởng, ứng phó Đại dịch Covid 19 thành công, Tổ chức Seagames thành công.”

Cùng nhiều xu hướng thị trường bất động sản trong năm 2022 như quy hoạch – hạ tầng, pháp lý, nguồn vốn, M&A, bất động sản xanh, Proptech, …cũng được Ms. Bích Ngọc chỉ ra rõ ràng. 

Phần thứ 3, Ông Nguyễn Minh Ngọc – Phó trưởng khoa thẩm định giá kinh doanh BĐS đại học Tài chính Marketing đã bày tỏ quan điểm về chủ đề “Bất động sản nghỉ dưỡng – Xu hướng sử dụng đất đai vùng hộ ở Việt Nam theo trào lưu của thế giới”

Ông Ngọc cũng nói rõ về 6 xu hướng phát triển đất đai vùng hồ ở Việt Nam – Nhìn ra thế giới, và đưa ra nhận định rằng xu thế mới sẽ đem lại nhiều lợi ích đối với cá nhân và tổ chức đầu tư phát triển về giá trị sử dụng, đầu tư, khai thác, tích lũy (Gia sản) nhưng cũng kéo theo không ít thách thức về thông tin, pháp lý, năng lực kỹ trị, nhiều cạm bẫy khách quan và chủ quan

Cuối cùng là phần của Ông Ngọc Bùi – trưởng ban tổ chức giải thưởng bất động sản quốc tế DOT PROPERTY VIETNAM AWARDS thảo luận về chủ đề “Giá trị bền vững của các khu đô thị xanh – thông minh trong phát triển dự án bất động sản”

•  Đánh thuế bất động sản không thể chần chừ

Thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quý I năm nay của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TPHCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư Bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn – Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), GDP của Việt Nam thấp nhưng giá đất lại thuộc tốp đắt hàng đầu thế giới. Thị trường bất động sản đang không đi theo quy luật cung – cầu.  “Cầu cao, cung ít, giá tăng cao, nên vấn đề then chốt nhất là tăng nguồn cung của thị trường bất động sản. Do đó, tôi kiến nghị cần phải có giải pháp để gia tăng nguồn cung trên thị trường”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông, thị trường bất động sản “nóng” lên bởi yếu tố đầu cơ. “Tôi kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản phải ngăn chặn vấn đề đầu cơ bằng việc đánh mạnh vào vấn đề tài chính như thuế, phí và biện pháp kỹ thuật”, ông Tuấn nêu.

• Thị trường bất động sản: Nhiều luật chồng chéo, khó điều tiết

Theo phản ánh của các doanh nghiệp, mỗi dự án mất nhiều năm để thực hiện thủ tục pháp lý mà vẫn khó xong. Nguồn vốn cho bất động sản đã hạn chế lại ngày càng thắt chặt; hàng trăm dự án đang phải “đắp chiếu “ do vướng luật… Thực trạng này đang “bóp nghẹt” thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

“Có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối thị trường bất động sản. Nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest đã lưu ý như vậy tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản tổ chức mới đây.

Về Luật Kinh doanh bất động sản, TS. Cấn Văn Lực nêu ba đề xuất:

Một là, nên thêm chương về tài chính và chương về chuyển đổi số để nhằm đem đến những thông tin, dữ liệu về bất động sản. Đây chính là những tài nguyên rất quan trọng. Vì vậy việc quy định rõ về vấn đề này là hết sức cần thiết. Ngoài ra, nên thêm một chương quy định rõ về các loại hình bất động sản mới phát sinh vừa qua như bất động sản nông nghiệp, nghĩa trang, bất động sản xanh.

Hai là, có những điều khoản, quy định nào khác mới xuất hiện thì nên lấy luật nào để điều chỉnh? Đây cũng là vấn đề cần được quan tâm. Ví dụ như trần lãi suất, tín dụng đen. 

Ba là, liên quan đến vấn đề quản lý kinh doanh bất động sản, nên chia tách cái nào của doanh nghiệp, cái nào của Nhà nước; các vấn đề về mua, chuyển nhượng về đăng ký vẫn còn nhiều vướng mắc, mập mờ, nên khi thế chấp rất khó. Ngoài ra, vấn đề kinh doanh quyền sử dụng đất, vừa “dính” Luật Đất đai vừa dính Luật Kinh doanh bất động sản. Vấn đề này phải làm theo Luật Đấu giá tài sản.

• “Chưa bao giờ doanh nghiệp đầu tư bất động sản khó khăn như hiện nay”

Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn nhất vì không có dự án, tìm kiếm dự án vô cùng khó bởi vướng mắc về cơ chế, chính sách. Vì vậy, vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản đang quan tâm nhất hiện nay chính là hành lang pháp lý…

Thứ nhất là thủ tục pháp lý. Hành lang pháp lý của bất động sản liên quan tới khoảng 12 luật. Trong hệ thống pháp luật, các thủ tục pháp lý do các bộ chuyên ngành soạn thảo nên có sự đan xen, chồng chéo,… vì vậy các cơ quan hành pháp khó xử lý. Điều này dẫn đến việc các dự án bị chậm lại, có những dự án dừng cả chục năm, chi phí vô hình cho các doanh nghiệp bất động sản là rất lớn.

Những quy định, thủ tục này đã được kiến nghị và được cơ quan quản lý nhà nước cũng như Chính phủ ghi nhận cần tháo gỡ. Tuy nhiên, việc tháo gỡ sẽ cần có thời gian và chắc chắn trong giai đoạn hiện tại là khó khăn.

Thứ hai, ngoài các thủ tục pháp lý, gần đây Việt Nam có chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản với cả người mua và người bán. Khi tín dụng siết chặt lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không có nguồn cung về tài chính. Do bất động sản ở Việt Nam còn có xu thế bán nhà hình thành trong tương lai, nên vừa làm vừa thu gom vốn của người mua. Đây là một rào cản mà nếu không cẩn thận, bất động sản sẽ đổ vỡ.

Thứ ba, cùng với tác động của đại dịch Covid-19, thị trường vừa chứng kiến 2 đợt “bão giá” vật liệu xây dựng. Đơn cử như riêng giá sắt thép trong quý 2 đã tăng khoảng 7% so với quý 1/2022. Hơn nữa, các doanh nghiệp xây dựng, các nhà thầu đều đang thiếu và rất khó tìm kiếm công nhân. Nếu như trước đây giá một m2 xây dựng cơ bản với nhà thấp tầng chỉ 4 triệu đồng thì nay để nhận thầu, các doanh nghiệp phải nhận 6 triệu đồng/m2, tăng 150%.

Nếu những vấn đề này được xử lý, các chuyên gia cũng như doanh nghiệp cho rằng thị trường bất động sản sẽ được cải thiện rõ ràng. Riêng khó khăn về pháp lý, nếu không được tháo gỡ thì các dự án đầu tư cũng như kinh doanh sẽ phải tạm dừng. Trong giai đoạn này, giới doanh nghiệp bất động sản mong muốn nhà nước có cơ chế chính sách phù hợp để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển và là điểm cốt yếu giúp cho phục hồi kinh tế giai đoạn hậu Covid-19.

• Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019-2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Phạm Nguyễn Toan, những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này. Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng.

Trong bối cảnh này, việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình phát hành cổ phiếu cho người lao động (ESOP), cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính….

• Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Muốn hút vốn FDI phải tạo sự khác biệt

Trong báo cáo vừa công bố, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) đã đưa ra nhận định rằng bất động sản công nghiệp đang hồi sinh cùng làn sóng đầu tư. 

 

Các yếu tố cộng hưởng đang giúp Việt Nam trở thành một trong những điểm đến mới của các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng dòng vốn đầu tư nước ngoài đang có sự chuyển dịch mạnh mẽ, trong đó xu hướng Trung Quốc +1 sẽ có những thay đổi khi Trung Quốc đang chuẩn bị đưa ra những gói kích thích kinh tế liên quan đến việc giảm thuế để thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

Tại Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022, Bộ Xây dựng cũng cho biết, một số dự án khu công nghiệp mới được chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện trong quý I/2022 trên địa bàn cả nước sẽ góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường trong tương lai.

Tuy nhiên, ở góc độ doanh nghiệp FDI, ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc Tổ hợp KCN DEEP C, Việt Nam không nhất thiết cần phải cạnh tranh với Trung Quốc, mà nên tạo sự khác biệt với Trung Quốc.

“Việt Nam có nền kinh tế tăng trưởng tốt và ổn định. Việt Nam không cần phải cạnh tranh với Trung Quốc và hãy có điểm nhấn riêng. Việt Nam hiện đang có chi phí logistics cao nhất trong khu vực Đông Nam Á. Nên chăng, Việt Nam chỉ cần thay đổi điều đó thì chúng ta hoàn toàn có thể cạnh tranh tốt với Trung Quốc”, ông Bruno nhấn mạnh.

• Lại nổ tung trời dụ đầu tư bất động sản bằng công nghệ blockchain

Những ngày qua trên các diễn đàn, hội nhóm xuất hiện nhiều lời chào mời đầu tư hấp dẫn vào bất động sản bằng công nghệ blockchain, với lợi nhuận lên đến gần 70%/năm của Công ty cổ phần tập đoàn Bank Land.

Ông Vũ Hồng Quân, Phó chủ tịch HĐQT Công ty Bank Land, giới thiệu dù mới thành lập hơn 5 tháng, nhưng đến ngày 5.5.2022 công ty này đã có 1.500 nhân sự có tâm, có tầm, là những nhân tài và khoảng 10.000 nhà hợp tác đầu tư kinh doanh. Nên công ty muốn chia sẻ cơ hội đầu tư cho những người có khát vọng làm lớn. Muốn giúp cho các nhà đầu tư thay vì đầu tư vào đa cấp, tiền ảo rủi ro cao thì bỏ tiền đầu tư vào Bank Land là hợp lý. Mục tiêu trong năm 2022 là giúp cho 1.000 – 2.000 các thành viên có nhà có xe và nhiều nhà đầu tư khác có kênh đầu tư đúng nơi đúng chỗ, đúng thời điểm. Trong năm mục tiêu sẽ thu hút được 1,5 triệu nhà đầu tư, trong đó nhà đầu tư từ 10 đến 30 tỉ đồng là 1 triệu nhà đầu tư và từ 50 đến 100 tỉ đồng là 500.000 nhà đầu tư.

Để tạo thêm lòng tin cho khách hàng, ông Vũ Hồng Quân cho biết nếu đầu tư gói từ 1 tỉ đồng, khách hàng sẽ được đối ứng bằng 1 sổ đỏ, được chọn lô mình thích trong quỹ đất của công ty, được sang tên và công chứng ngay khi ký hợp đồng, đảm bảo an tâm cho nhà đầu tư.

Ngoài ông Vũ Hồng Quân, một nhân vật cao cấp khác là ông Đỗ Văn Tuấn, được giới thiệu là Phó tổng giám đốc Công ty Bank Land, cũng được mời lên sân khấu để nói về tầm nhìn, sứ mệnh của BankLand. Ông này giới thiệu Bank Land là tập đoàn đa ngành, đa lĩnh vực như: kinh doanh bất động sản, du lịch, tư vấn thiết kế thi công các công trình xây dựng và nội thất, sản phẩm công nghệ, tổ chức sự kiện, xuất nhập khẩu, spa ô tô, ngoại tệ và tài chính quốc tế, chuyển đổi công nghệ số cho doanh nghiệp. Là đơn vị tiên phong áp dụng công nghệ blockchain vào bất động sản, tạo ra giá trị bền vững cho cộng đồng và xã hội.

• Toàn cảnh Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2022

Việt Nam hiện có 260 khu công nghiệp đang hoạt động và  75 khu công nghiệp đang được quy hoạch. Điều này cho thấy mức độ phát triển đang diễn ra ở cả vùng trọng điểm kinh tế phía Nam và phía Bắc.  So với Indonesia, Malaysia và Philippines, giá đất công nghiệp Việt Nam vẫn còn tương đối thấp.

Các rủi ro đang diễn ra, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà phát triển tận dụng các chuyển động để tìm cơ hội tham gia vào thị trường. Vì vậy Việt Nam có tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu trong khu vực nên thị trường bất động sản công nghiệp  đang được đa dạng hóa ở nhiều giai đoạn phát triển khác nhau. 

Vì vậy Diễn đàn bất động sản công nghiệp năm 2022 với chủ đề “GỠ ĐIỂM NGHẼN – ĐÓN DÒNG VỐN MỚI” ngày hôm nay 24/5 do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty BW Industrial đồng tổ chức đã thu hút quan tâm lớn của các doanh nghiệp  trong và ngoài nước như Ecco, Best Inc, Thuocsi.vn, Amata, DEEP C, VSIP, IDICO, Shinec, Tín Nghĩa, Sonadezi…, và nhiều cơ quan báo chí. 

• Gỡ điểm nghẽn, đón dòng vốn mới từ bất động sản công nghiệp

Giá đất tăng mạnh, cơ sở hạ tầng giao thông, logistic chưa đồng bộ sẽ là một trong những điểm nghẽn cần sớm tháo gỡ để thu hút đầu tư bất động sản công nghiệp đang rất phát triển, gián tiếp thu hút dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Trong Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam năm 2022, Ông Trần Duy Đông, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư, cho biết năm 2021 dù đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, nhiều địa phương giãn cách xã hội nhưng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tăng 9,2% so với năm 2020, đạt 31,15 tỉ USD. Vốn đăng ký mới và điều chỉnh tăng, đặc biệt vốn đầu tư mở rộng tăng mạnh 40,5%. 

Việt Nam là điểm sáng thu hút các thương hiệu lớn gia tăng đầu tư, như LG, Nike, Samsung, Lego, Pandora… Ngoài ra, chỉ số PMI ngành sản xuất Việt Nam ghi nhận tăng trưởng 7 tháng liên tiếp, với 51.7 điểm vào tháng 4. Thương mại điện tử thúc đẩy tăng trưởng mở rộng sang dịch vụ logistic, điểm cuối giao hàng..

Mặc dù vậy, các diễn giả cho rằng hiện nay giá bất động sản bên ngoài đang đẩy lên rất cao, cơ sở hạ tầng, logistic cũng như chất lượng lao động chưa đồng đều cũng là điểm nghẽn lớn cần tháo gỡ.