Năm 2022 đã đến và thị trường bất động sản tiếp tục bước vào một năm mới với cả những cơ hội và rủi ro mới. Giờ đây là thời điểm thích hợp để đưa ra những dự đoán về xu hướng đầu tư trong năm nay và những điểm cần lưu ý trong việc lựa chọn danh mục đầu tư  của các nhà đầu tư bất động sản.

Sau đây là lời khuyên từ Sen Vàng Group đến các nhà đầu tư Bất động sản để có được năm 2022 đầu tư bách chiến bách thắng:

1. Tránh mua theo số đông hiệu ứng FOMO bất động sản, sa vào đầu cơ, đánh cược

Fomo – ( fear of missing out) hội chứng “sợ bỏ lại phía sau”. Người mắc hội chứng tâm lý này thường có cảm giác sợ mất cơ hội mà những người xung quanh, cùng hội cùng thuyền có được… chuyển sang tâm lý phải tham gia, mua, sở hữu cho vật/cơ hội nếu không nó hết mất, lỡ cơ hội, lạc trend…. khi có tâm lý này dễ có các hành động, quyết định sai lầm … vì sợ bị bỏ lại phía sau, sợ lỡ cơ hội.

Trong đầu tư bất động sản người mắc hội chứng FOMO thường nằm trong một/một vài nhóm trên mạng xã hội ( zalo, Facebook..) nghe ngóng suốt ruột khi nghe nói/ thấy nhiều người “thành công” ( có thể là bài vở của đội lái)… tuy nhiên không vào ngay mà dò xét, tìm hiểu… lợi dụng đặc điểm này “đội lái” mở các nhóm trên Zalo, Facebook… mời mọi người tham gia, mở hàng chục văn phòng bất động sản ở khu vực định tạo sóng rồi tổ chức mua đi bán lại với nhau để đẩy giá và tạo thị trường. Chủ đầu tư dùng báo chí, truyền thông và tổ chức lễ khởi công, mở bán ầm ĩ, sử dụng hàng trăm đại lý với cả nghìn sale nhằm tạo tâm lý đám đông, tạo hội chứng FOMO lôi kéo khách hàng. 

Nhận ra FOMO: Nhà đầu tư cần làm gì để tránh đu đỉnh với những sản phảm bất động sản được hô hào là ‘món quà của thượng đế, lãi nhanh thắng nhanh  : Theo góc nhìn của Sen Vàng Group, nhà đầu tư nên học về Nghiên cứu và phân tích thị trường bất động sản,  định giá  bất động sản khu vực, khẩu vị rủi ro, phân bổ tháp tài sản bất động sản và các kiến thức về các hiệu ứng bán hàng trong bất động sản  khi đã có đủ kinh nghiệm, kiến thức và phân bổ tỷ lệ  đầu tư hợp lý. Đây cũng là nguyên lý đầu tư trọn đời – đầu tư bền vững được rất nhiều người thành công ưa chuộng. ( Sen Vàng Group sẽ có các chuyên đề này cho các nhà đầu tư) 

2. Cẩn trọng với các loại hình xu hướng đầu tư bất động sản mới và không uy tín như blockchain bất động sản, metaverse 

Có thể nói, xu hướng đầu tư bất động sản ảo bắt đầu trở nên nóng từ quyết định đổi tên thành “Meta” của Facebook với tham vọng thống trị trong truyền thông xã hội metaverse – tương lai của Internet như CEO của Facebook, Mark Zuckerberg nhận định.

Điển hình những tựa game như Decentraland, Roblox cho phép người dùng mua các lô đất ảo và thiết kế không gian riêng của họ. Các yếu tố quyết định giá trị của bất động sản “ảo” sẽ tương tự với bất động sản thật, gồm: vị trí, kích thước lô đất, cơ sở hạ tầng xây sẵn và quy luật cung – cầu.

Tuy vậy đi kèm mức sinh lời “khủng” là độ rủi ro cực kỳ cao do tính biến động thất thường của không gian kỹ thuật số. Thự tế thì nhà đầu tư sở hữu bất động sản ‘ảo’ thực chất chỉ đang nắm giữ một chuỗi mã số của công nghệ blockchain. Không ai có thể dự đoán được nền tảng game có tiếp tục hot, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư khác quan tâm hay không. Đặc biệt, bất kỳ nền tảng game nào trong vũ trụ Metaverse cũng có thể “mất tích” đột ngột, không thông báo trước cũng như không có bất kỳ lý do nào cả. Trong bối cảnh hành lang pháp lý chưa hoàn thiện thì người tham gia thị trường này cần hết sức thận trọng bởi nếu nếu xảy ra tranh chấp thì cũng khó để giải quyết, khiếu nại Nếu nhà đầu tư chọn sai nền tảng Metaverse, nguy cơ “trắng tay” sẽ rất lớn. “Đầu tư vào bất động sản “ảo” có rủi ro rất cao. Nhà đầu tư chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi để đầu tư vào các lô đất trên Metaverse” hoặc cần phải tìm hiểu rất kỹ về uy tín cũng như độ tin cậy của những đơn vị đang triển khai mảng này.

3. Cân đối khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản 

Do ảnh hưởng đại dịch COVID-19, tình hình kinh doanh nói chung tại Việt Nam bị hạn chế rất nhiều, các đơn vị hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng nặng nề dẫn đến áp lực về tài chính rất lớn, nhu cầu về mặt bằng kinh doanh trong giai đoạn này giảm mạnh. Trên khắp các trang mạng xã hội, hội nhóm về môi giới bất động sản tràn ngập thông tin cho thuê hoặc sang nhượng cửa hàng. Nhiều mặt bằng đã treo biển cả tháng vẫn chưa tìm được khách mới. Nhiều địa điểm trước đây được coi là đắc địa trong kinh doanh tại các trung tâm thương mại, khu phố lớn như phố Huế, Hàng Bông, Đinh Tiên Hoàng, Chùa Bộc, Ngụy Như Kon Tum… khó tìm được mặt bằng thì nay liên tục cửa đóng, then cài và treo biển thanh lý cửa hàng, trả mặt bằng.Tại phố Chùa Bộc (quận Đống Đa) từ khi dịch COVID-19 xuất hiện, việc kinh doanh trở nên khó khăn, nhiều chủ cửa hàng đã trả lại mặt bằng, không ít căn nhà bỏ trống nhiều tháng không có khách thuê. Một số chủ nhà đã giảm giá đến 50% so với trước dịch nhưng cũng khó tìm khách. 

Việc kinh doanh khó khăn do dịch bệnh khiến nhiều cửa hàng phải đóng cửa, từ đây cũng phát sinh những tranh chấp. Trên các hội nhóm kinh doanh thời trang, hội kinh doanh quán cafe tại Hà Nội… liên tục có các ý kiến về mức giảm tiền nhà cho thuê do bệnh dịch, việc dừng hợp đồng thuê trước hạn và nhiều nhất là câu chuyện trả mặt bằng kinh doanh bị mất tiền đặt cọc. Vụ việc tiêu biểu nhất đó là Thế giới di động đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng với chú nhà, từ đó xảy ra rất nhiều tranh chấp, kiện cáo liên quan.

Chính vì tình trạng kinh doanh ảm đạm mà rất nhiều nhà phố đang được giảm giá để rao bán trên thị trường. Với các nhà đầu tư, có thể đây là thời điểm thích hợp để “bắt đáy”, tìm kiếm cho mình những căn nhà giá rẻ. Tuy nhiên những căn nhà phố vẫn còn có giá trị rất lớn, vì vậy đối với những nhà đầu tư có nguồn vốn vừa và nhỏ, cần sử dụng đòn bẩy từ các tổ chức tài chính, ngân hàng thì nên cân nhắc thật kỹ lưỡng phương án vay vốn. Nguy cơ về lãi suất và lạm phát tăng cao đang hiện hữu, vì vậy nếu lượng vốn vay quá lớn, tiền lãi phải trả cũng sẽ rất lớn và gây áp lực tài chính lên nhà đầu tư trong bối cảnh sau khi sở hữu căn nhà, khả năng đưa vào khai thác kinh doanh vẫn còn nhiều khó khăn hạn chế do tình hình dịch bệnh vẫn tiếp tục diễn biến phức tạp.

4. Cẩn trọng với xu hướng đầu tư ngôi nhà thứ hai, mô hình bất động sản nghỉ dưỡng, như homestay, farmstay,…

Theo khảo sát của một số đơn vị nghiên cứu thị trường địa ốc, trong giai đoạn trong và sau khi dịch Covid-19 bùng phát, nhu cầu tìm kiếm ngôi nhà thứ 2 của giới thành đạt tăng mạnh. Điều này xuất phát từ thực tế, nhiều người đã chuyển sang làm việc online nên yêu cầu có không gian làm việc rộng rãi, yên tĩnh, gần gũi với thiên nhiên để tạo cảm hứng hơn trong công việc. Theo đó, ngôi nhà thứ 2 ở các khu vực ven biển, được bao quanh bởi thiên nhiên trong lành với những hàng cây xanh, đầy đủ tiện ích nội khu, mang đến sự thư thái từ tinh thần đến thể chất đang trở thành lựa chọn hàng đầu của giới thành đạt và các nhà đầu tư.

Ngoài ra, việc “bỏ phố về vườn” hay xây dựng các homestay/farmstay đang nổi lên như một xu hướng và được cho là thuận theo tự nhiên, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân hiện nay. 

Tuy nhiên, việc đầu tư một mảnh vườn nhỏ rồi xây nhà làm nơi nghỉ dưỡng có thể đối mặt với rất nhiều vấn đề. Thứ nhất, chúng ta không phải ai cũng biết làm nông nghiệp, không phải cứ mua đất là có thể trồng được cây, làm được vườn. Việc chăm sóc từng loại cây đều cần kỹ thuật, chưa kể đến việc không quen với môi trường sống dân dã tại nông thôn. Thứ hai, về mặt pháp lý, không phải cứ có đất là xây được nhà. Nếu như người dân nông thôn đã sinh sống ở đó từ lâu, họ xây một căn nhà nhỏ thì có thể được chấp nhận, nhưng với người từ thành phố về, nếu không phải đất thổ cư thì chính quyền sẽ không cho phép xây dựng. Do đó, phải mua đất đã được chuyển đổi sang thổ cư. 

Thêm vào đó, mục đích sử dụng của nhà đầu tư khi đầu tư vào những loại hình trên cũng là một vấn đề cần lưu ý. Tuy mang tính chất là căn nhà thứ hai nhưng trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 tiếp tục diễn biến phức tạp và khó lường, mục đích sử dụng của nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng lớn. Nếu đầu tư với mục đích là chốn nghỉ dưỡng mỗi cuối tuần thì với sự hạn chế đi lại do dịch bệnh cùng với tâm lý luôn muốn khám phá những khu vực, miền đất mới để du lịch, nghỉ dưỡng, căn nhà thứ hai này có thể khiến chủ sở hữu chán nản, muốn thay đổi. Nếu đầu tư với mục đích kinh doanh cho thuê thì với tình hình dịch bệnh hiện tại, du lịch bị hạn chế rất nhiều, nhu cầu thuê giảm mạnh kéo theo giá cho thuê các loại hình nghỉ dưỡng cũng giảm theo, tỷ lệ lợi nhuận cho nhà đầu tư sẽ rất thấp và đây hoàn toàn không phải kênh đầu tư phù hợp.

5.Cẩn trọng với xu hướng đầu tư các loại hình ăn theo khu quy hoạch, ven các khu đô thị, công nghiệp lớn khi mới có ít thông tin hoặc mới phê duyệt 

Mặc dù là xu hướng trong những năm tới, có nhiều tiềm năng nhưng vùng ven cũng là nơi khiến các nhà đầu tư sa lầy nếu không nhạy bén và có kế hoạch tính toán rõ ràng. Thực tế cho thấy, vùng ven là nơi khởi phát cho những cơn sóng đất chớp nhoáng chạy theo thông tin mập mờ về các dự án hạ tầng giao thông, những khu đô thị chỉ mới dạng đề xuất của các ông lớn bất động sản. Những cơn sóng đất này gây sát thương cực lớn cho những người mua thiếu kinh nghiệm. Đây cũng là khu vực thường xuyên xảy ra các vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản bằng cách vẽ các dự án ma, không có trên quy hoạch hoặc chưa được phê duyệt khiến người mua mất trắng.Nhiều địa phương giàu tiềm năng đầu tư bất động sản công nghiệp, hoặc các loại hình khác “ăn theo”, thế nhưng nếu không lựa chọn sản phẩm đúng thời điểm thì nhà đầu tư rất khó để thanh khoản.

(Hãy nhớ những đô thị ma, những bài học Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn..đã khiến hàng ngàn nhà đầu tư chôn tiền hai mươi năm qua)

Vì vậy, lời khuyên của Sen Vàng chúng tôi đó là trong thời kỳ dịch bệnh phức tạp, kinh tế khó khăn như hiện tại, nhà đầu tư với lượng vốn vừa phải chưa nên xuống tiền đầu tư các loại hình bất động sản trên. Ngoài ra, nhà đầu tư nên chú ý các yếu tố sau khi lựa chọn đầu tư: 

Thứ nhất, đó là vấn đề về pháp lý. Nên đầu tư khi pháp lý đã hoàn chỉnh và tại dự án của các công ty đã khẳng định được uy tín trên thị trường.

Thứ hai, kỳ vọng của nhà đầu tư phải là kỳ vọng dài hạn, chứ trong giai đoạn này thì không thể ngắn hạn được. 

Thứ ba, là giá trị nội tại của bất động sản, được thể hiện bởi các chỉ số hiện tại chứ không phải chỉ số tương lai như mật độ dân cư, trường học, bệnh viện,…

Thứ tư, là về vốn giai đoạn này của các nhà đầu tư cá nhân không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Trước đây, tỉ lệ lý tưởng là 50% nhưng ở giai đoạn này thì nên dùng ở mức khoảng 30%.