Năm 2020, Covid-19 ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung của toàn thế giới. Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có một số điểm nhấn lớn đang chú ý..

1. Nguồn cung Bất động sản Việt Nam sụt giảm mạnh, nhiều phân khúc gần như tê liệt

Theo nhận định của Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có một sự sụt giảm lớn nguồn cung trên thị trường Bất động sản năm 2020.

Tính đến hết quý 3/2020, theo thống kê của Hiệp hội, có gần 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường, trong đó có đến 70% là lượng hàng tồn kho từ các năm trước chuyển sang, còn nguồn cung trong 3 quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới lần đầu bán trên thị trường. Đây là một con số rất khiêm tốn, nếu so với năm 2019 chỉ đạt 35%, so với năm 2018 chỉ đạt 20%. Đi cùng với đó, phân khúc sản phẩm bất động sản trên thị trường vẫn tập trung vào các sản phẩm trung cấp ~ 75%. 

Nguyên nhân là do Covid-19 đã hoành hành trong một thời gian dài khiến cả nền kinh tế chìm trong sự hoang mang, co lại như tê liệt và đóng băng. Ngay khi kết thúc quý một năm 2020, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm chỉ đạt 14% và có đến 1/3 số sàn giao dịch Bất động sản phải đóng cửa hoặc ngừng hoạt động. Không thể phủ nhận được dịch bệnh là một trong những yếu tố chính làm ảnh hưởng đến thị trường năm 2020.

Ngoài ra, nguồn cung mới bị sụt giảm ở các thành phố lớn lẫn các tỉnh ven đô do những tắc nghẽn về thủ tục pháp lý của dự án khi có nhiều điều chỉnh về các Luật liên quan cũng như tiến trình cấp phép, phê duyệt dự án chậm hơn trước đây. Việc này ảnh hưởng rất lớn đến thị trường Bất động sản Việt Nam trong năm 2020 vừa qua.

 

2. Rộ sốt đất theo quy hoạch và ăn theo các tập đoàn lớn

Thực tế có một tình trạng đang xảy ra là có khá nhiều nhà đầu tư bất động sản Việt Nam lao vào thị trường khi thấy thông tin quy hoạch đất và sự xuất hiện của các tập đoàn lớn. Đa số họ đều là những người đầu tư lướt sóng với mong muốn kiếm được khoản lãi trong thời gian ngắn. Và những thông tin này đã tạo ra những đợt sóng sốt đất đẩy giá khu vực tăng gấp nhiều lần và để lại vô cùng nhiều hậu quả cho những nhà đầu tư đến sau.

Thực tế cho thấy, có những dự án mới chỉ là đề xuất, ý tưởng hoặc một văn bản đề nghị cũng đã sẵn sàng trở thành 1 cơn sốt đi kèm với không ít rủi ro. Nhất là khi những ông lớn Bất động sản đã có sẵn uy tín, thương hiệu cũng như là sức ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản Việt Nam mỗi khi có thông tin về đầu tư dự án. Chỉ cần một vài thông tin nhỏ giọt thôi là các nhà đầu tư đã nhanh chóng có mặt để kiếm lời.

 

 

Trường hợp nổi bật nhất về cơn sốt đất theo quy hoạch có thể kể đến quy hoạch thành phố Thủ Đức. Một nhà đầu tư cho hay, từ khi có thông tin sáp nhập 3 quận để lên Thành phố Thủ Đức, nhà đầu tu đã tăng giá đất lên 5%-10%. Giá cũ khi chưa có quy hoạch tăng đột biến đối với các vị trí vàng trong khu vực quy hoạch.

Tương tự với đầu năm 2020, cơn sốt đất bất ngờ bùng lên tại xã Bình Ba (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) sau khi có thông tin Tập đoàn lớn đề xuất thực hiện dự án quy mô hơn 800ha, nằm dọc Quốc lộ 56. Sức nóng thấy rõ khi chỉ trong một ngày, một mảnh đất đổi chủ 3 – 4 lần, có vị trí giá tăng gấp 6 – 7 lần, nhiều mảnh đất tăng từ 250 triệu đồng đến 400 – 450 triệu đồng.

Những trường hợp đầu cơ, tích trữ đất để đón đầu dự án nếu được thuận lợi thì nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận lớn vì đã mua được quỹ đất giá rẻ trước đó. Ngược lại, nếu đại dự án không được chấp thuận, hay doanh nghiệp chỉ khảo sát rồi bỏ cuộc thì nhà đầu tư nếu ôm đất trước đó sẽ rất nguy hiểm vì khả năng thoát hàng là rất thấp. Đặc biệt, với những người sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư càng rủi ro, tài sản bị chôn vùi.

3. Bất động sản công nghiệp bắt đầu vào chu kỳ nở rộ cho 10 năm tới

Năm 2019 là cột mốc đánh dấu 10 năm liên tục tăng của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Cũng trong năm 2019, số lượng các công ty nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam tăng hơn 30%. 

Đến tháng 1/2020, Việt Nam đã thu hút FDI lên đến 5,3 tỷ USD, tăng 179,5% so với cùng kỳ năm trước, đưa bất động sản công nghiệp trở thành phân khúc đầu tư hấp dẫn.

 

 

Xu hướng dịch chuyển vốn đầu tư hậu Covid-19 càng khiến Việt Nam trở thành một trong những điểm đến top đầu Đông Nam Á, thúc đẩy mặt bằng giá thuê bất động sản công nghiệp liên tục tăng mạnh. 

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, bất động sản công nghiệp hiện nay nguồn cung chưa đáp ứng nổi cầu. Hiện tại, giá chào thuê đất các khu công nghiệp miền Nam trung bình từ 80 – 300 đô la Mỹ/m2/chu kỳ, tăng gấp 30 – 40% so với 2 – 3 năm trước.

Sự phát triển bất động sản công nghiệp sẽ thu hút đông đảo lực lượng lao động và chuyên gia đến làm việc, từ đó phát sinh nhu cầu chỗ ở, kinh doanh, tiện ích,… trong bán kính từ 5 – 15 km.

Bên cạnh đó, với việc kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 và đà phục hồi của nền kinh tế, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ hồi phục và dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này dự báo sẽ tăng dần trở lại dựa trên các yếu tố chính sau: Chính phủ chủ trương tiếp tục khuyến khích nâng cấp các khu công nghiệp và việc có thể thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng lưới sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương càng tạo tác động tích cực cho thị trường bất động sản.

Trong thời gian tới, khi các chỉ tiêu vĩ mô được đảm bảo, dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt hơn năm 2020, thậm chí có khả năng nở rộ trong chu trình 10 năm tới và đương nhiên thị trường sẽ tiếp tục chào đón những siêu dự án mới.

4. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ào ạt rao bán nhà hàng, khách sạn giá rẻ

Từ đầu năm đến nay, do ảnh hưởng từ dịch Covid-19, hàng nghìn khách sạn, khu nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương đã phải đối mặt với áp lực nợ nần, không có doanh thu, buộc phải rao bán.

Ghi nhận tại các quận trung tâm của TP.HCM cho thấy, phân khúc khách sạn hạng trung bình được rao bán nhiều nhất với giá từ vài chục tỷ đến vài trăm tỷ đồng. Các khách sạn trên nhiều tuyến đường chính tại trung tâm TP.HCM đều treo biển rao bán và đăng thông báo rao bán trên các trang môi giới nhà đất online.

Tại các thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu tình hình cũng không khá hơn. Thống kê nhanh trên các trang môi giới bất động sản cho thấy chỉ trong vòng những ngày vừa qua đã có hàng trăm tin tức rao bán, chuyển nhượng khách sạn tại nhiều tuyến phố du lịch chính,… Hầu hết các tin rao bán khách sạn đều có nội dung “nợ tiền ngân hàng cần bán gấp khách sạn”.

Và với tình hình dịch bệnh tiếp tục kéo dài đến hết năm thì nhiều khả năng làn sóng rao bán các khách sạn hạng sang cũng sẽ được kích hoạt vì các doanh nghiệp tập đoàn lớn cũng sẽ cạn dòng tiền.

Ở góc độ dự báo, hầu hết các chuyên gia phân tích đều cho rằng nhóm những khách sạn, nhà hàng trước đây có ít vốn, phải dùng đòn bẩy tài chính lớn, hoặc nhóm DN đi thuê khách sạn, nhà hàng để khai thác kinh doanh sẽ dễ phải chuyển nhượng hơn.

Tuy nhiên, do tại Việt Nam việc kiểm soát dịch Covid-19 đang được thực hiện khá tốt, nên tâm lý chờ đợi ở cả bên bán và bên mua sẽ kéo dài. Nếu thị trường du lịch có khả năng hồi phục trở lại trong các tháng tới thì nhiều khả năng làn sóng bán tháo ồ ạt các nhà hàng, khách sạn sẽ không xảy ra mà chỉ xuất hiện đơn lẻ ở những đơn vị không còn khả năng chịu đựng sức ép về tài chính.

5. Thị trường nhà phố, cho thuê cho người nước ngoài, cho thuê kinh doanh thương mại tê liệt, ào ạt rao bán cho thuê ế ẩm

Do tác động của dịch COVID-19, chủ nhiều mặt bằng nhà phố, cho thuê cho người nước ngoài, cho thuê kinh doanh thương mại cũng phải thừa nhận khó tìm khách hàng dù đã giảm giá nhiều lần. Cùng với đó, việc kinh doanh, cho thuê gặp nhiều khó khăn đã khiến họ bắt buộc phải tính toán chuyện rao bán để xoay xở vốn. 

Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, tính riêng trong quý I-2020 và các tháng đầu quý II-2020, nhu cầu giao dịch nhà phố, nhà lẻ tại TP.HCM liên tục giảm mạnh, dự báo các chủ nhà còn phải hạ giá thêm nếu muốn bán nhanh. Trong những tháng đầu năm, mức độ quan tâm nhà phố giảm 33% so với quý trước, giá chào thuê cũng giảm gần 11% trong khi giá bán có xu hướng đi ngang hoặc giảm 2%-3% tại một số quận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 7, quận 10.

Trong hai tháng của quý II, giá bán nhà lẻ, nhà phố chưa có dấu hiệu cải thiện. Trong khi nhà riêng, nhà hẻm có giá bán đi ngang thì các tuyến đường chính lại chào bán giá thấp hơn 3%-5% so với cùng kỳ. 

Hoạt động kinh doanh ảm đạm khiến việc cho thuê mặt bằng gặp khó, làn sóng rao bán nhà phố sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Mặt khác, từ đầu năm đến nay, do ảnh hưởng của Covid-19, số lượng khách nước ngoài có nhu cầu thuê nhà có xu hướng giảm hơn so với mọi năm. Hiện tại, thị trường nhà cho thuê đang chịu tác động tiêu cực từ làn sóng Covid-19 thứ hai với 2 biểu hiện cụ thể là giảm giá và ế khách. Căn hộ cao cấp cho thuê với giá nghìn USD nguy cơ bỏ trống cao, thuộc diện nguy hiểm nhiều hơn căn hộ trung cấp và bình dân. 

Nguồn cầu nhà ở cao cấp đang xuống thấp do lượng chuyên gia nước ngoài không thể đến Việt Nam. Thêm vào đó, ngân sách thuê nhà ở cho các lãnh đạo cấp cao cũng bị thu hẹp dần để vượt qua khó khăn mùa dịch. Nhiều khả năng các khách thuê sẽ trả lại nhà thuê giá cao để tìm nhà giá thấp hơn nhằm tiết kiệm chi phí và giảm áp lực tài chính.

6. Thị trường BĐS xuất hiện F0

Trong bối cảnh Covid-19, lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm mạnh, các nhà đầu tư băn khoăn với câu hỏi “trong thời điểm suy thoái, để tiền mặt ngân hàng làm gì?” rồi tự trả lời rằng việc đầu tư vào bất động sản là hấp dẫn. Chính vì vậy, nhiều người không phải dân đầu tư bất động sản chuyên nghiệp vẫn muốn tham gia thị trường.

F0 là từ mô tả những người không am hiểu thị trường, không có kinh nghiệm, không người dẫn dắt, tham gia thị trường lần đầu. 

 

 

Dựa theo kết quả của cuộc khảo sát của VnExpress, bất động sản là kênh đầu tư yêu thích hàng đầu, đứng sau là tiền gửi ngân hàng.

Với bối cảnh vô cùng phức tạp của dịch bệnh, nguồn cung đến từ các dự án hạn chế hơn bao giờ hết đi kèm với nguồn cầu đa dạng đi cùng sự xuất hiện của các nhà đầu tư F0 nên thị trường Bất động sản Việt Nam cuối năm 2020 rộ cơn sốt tăng giá trên khắp các mặt trận.

Sang đến những tháng đầu năm 2021 gần kề thời điểm Tết Âm Lịch, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. 

7. Thành lập thành phố Phú Quốc, thành phố Thủ Đức trực thuộc Tp Hồ Chí Minh (bao gồm quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức)

Với Nghị quyết về việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã và thành lập thành phố Thủ Đức thuộc TPHCM vừa được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội được thông qua chiều 9-12, TP Thủ Đức đã chính thức được thành lập với diện tích tự nhiên là 211,56 km2 và quy mô dân số 1.013.795 người.

Tại Nghị quyết được thông qua, TP Thủ Đức được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ 49,79 km2 diện tích tự nhiên, 171.311 người của Quận 2; toàn bộ 113,97 km2 diện tích tự nhiên, 310.107 người của Quận 9 và toàn bộ 47,80 km2 diện tích tự nhiên, 532.377 người của quận Thủ Đức.

 

Sau khi thành lập, TP Thủ Đức có 211,56 km2 diện tích tự nhiên và quy mô dân số 1.013.795 người. TP Thủ Đức sau khi thành lập giáp Quận 1, Quận 4, Quận 7, Quận 12, quận Bình Thạnh; tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bình Dương.

Với các phương án sắp xếp trên, TP Thủ Đức sẽ có 34 phường: An Khánh, An Lợi Đông, An Phú, Bình Chiểu, Bình Thọ, Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Cát Lái, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Hiệp Phú, Linh Chiểu, Linh Đông, Linh Tây, Linh Trung, Linh Xuân, Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, Long Trường, Phú Hữu, Phước Bình, Phước Long A, Phước Long B, Tam Bình, Tam Phú, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Tân Phú, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi, Thủ Thiêm, Trường Thạnh, Trường Thọ.

 

 

Cùng với nội dung trên, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quyết định giải thể Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức để thành lập Tòa án nhân dân, Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức có trách nhiệm kế thừa nhiệm vụ, quyền hạn của Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức theo quy định của pháp luật.

8. Khai tử dự án BT

Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.

Nội dung

Sau gần 20 năm tồn tại với nhiều biến tướng, chiều 18/6/2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), trong đó, các dự án được đầu tư theo hình thức BT, chính thức bị “khai tử” từ ngày 01/01/2021 khi Luật PPP có hiệu lực. Tại Điều 101 của luật này cũng quy định, các hợp đồng BT chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư dừng thực hiện kể từ ngày 15/8/2020. Dự án chưa phát hành hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu thì dừng thực hiện.

Trường hợp đã phát hành hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu thì tiếp tục thực hiện căn cứ hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và quy định của pháp luật tại thời điểm phát hành hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu.

Đối với dự án đã có kết quả lựa chọn nhà đầu tư trước ngày luật này có hiệu lực, cơ quan ký kết hợp đồng có trách nhiệm tổ chức đàm phán, ký kết hợp đồng căn cứ kết quả lựa chọn nhà đầu tư, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và quy định của pháp luật tại thời điểm phát hành hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu.

Dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày luật này có hiệu lực thi hành sẽ tiếp tục thực hiện việc triển khai thực hiện dự án, thanh toán theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Lý do

Trong năm 2019, Kiểm toán Nhà nước cũng thực hiện kiểm toán 28 dự án BT tại các địa phương và phát hiện nhiều vi phạm. Thông qua kết quả kiểm toán 28 dự án BT, Kiểm toán nhà nước kiến nghị xử lý 5.058,4 tỷ đồng. Trong đó, tăng thu ngân sách Nhà nước 112,4 tỷ đồng, giảm chi ngân sách Nhà nước 1.260,2 tỷ đồng; xử lý khác 1.316,1 tỷ đồng; thu hồi nộp ngân sách Nhà nước thanh toán vượt giá trị dự án BT 355,5 tỷ đồng, giảm giá trị hợp đồng BT 2.014,2 tỷ đồng.

 

Hậu khai tử BT

Sau khi Quốc hội chính thức thông qua Luật PPP, không ít địa phương đã công bố kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư, thông báo mời thầu đối với các dự án thực hiện theo phương thức Xây dựng – chuyển giao (BT) trước khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2021.

 

Nhiều lo ngại cũng được đặt ra cho các nhà đầu tư đang muốn “cố đấm ăn xôi”, cố “chạy” hợp đồng để “kịp tiến độ” cần cẩn trọng trong việc lựa chọn đầu tư các dự án BT trong giai đoạn này. Bởi trong bối cảnh những bất cập, tồn tại chưa được xử lý, hình thức thanh toán cho dự án BT chưa được minh bạch, khó có thể đảm bảo được quyền lợi của chủ đầu tư khi tham gia dự án, như việc thành toán hợp đồng đúng hạn dẫn đến bị “mắc kẹt”. Hoặc nếu không, chủ đầu tư cũng sẽ đi vào “vết xe đổ” của những sai phạm từ các dự án trước đó.

Một vị chuyên gia đã nhận định rằng việc ‘khai tử’ dự án BT đã đặt ra một bài học cho các cơ quan quản lý trong việc triển khai các dự án PPP còn lại trong thời gian tới, đó là, nếu không minh bạch được thì cũng nên dừng lại, dù là bất cứ hình thức dự án nào.

9. Thông qua luật đầu tư, luật doanh nghiệp và luật xây dựng sửa đổi, hỗ trợ rất nhiều cho đầu tư bất động sản Việt Nam

Năm 2020 bát đầu với một thời gian khó khăn và đây cũng là nốt trầm của thị trường Bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường được dự báo sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo nhờ những chuyển biến tích cực đến từ loạt chính sách gỡ khó.

Luật Xây Dựng

Luật đầu tư

 

Luật Doanh nghiệp

Một là, cắt giảm thủ tục hành chính và tạo thuận lợi hơn cho việc đăng ký doanh nghiệp, gia nhập thị trường. Luật bãi bỏ thủ tục thông báo mẫu dấu, đồng thời quy định doanh nghiệp có thể sử dụng dấu “số” thay cho dấu “truyền thống”; Thiết lập cơ chế đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử với bộ hồ sơ điện tử mà không phải nộp thêm bộ hồ sơ giấy như hiện nay.

Hai là, nâng cao khung khổ pháp lý về quản trị doanh nghiệp và nâng cao mức độ bảo vệ nhà đầu tư, cổ đông theo chuẩn mực, thông lệ quốc tế tốt và phổ biến. Luật mở rộng mức độ và phạm vi quyền của cổ đông nhằm tạo điều kiện thuận lợi để cổ đông bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình. Hạn chế người quản lý hoặc cổ đông lớn lạm dụng địa vị, quyền hạn gây thiệt hại cho công ty và cổ đông nhỏ. Đồng thời, bổ sung các quy định về quản trị công ty cổ phần theo thông lệ quốc tế tốt về quản trị doanh nghiệp.

Ba là, nâng cao hiệu lực quản trị và hiệu quả hoạt động doanh nghiệp có sửa hữu Nhà nước. Cụ thể là sửa đổi khái niệm doanh nghiệp Nhà nước để xác định rõ loại doanh nghiệp mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ và doanh nghiệp mà Nhà nước sở hữu hơn 50% (đến dưới 100%) vốn điều lệ để có cách thức và phương thức quản lý, giám sát phù hợp; Bổ sung quy định kiểm soát tập quyền, chống xung đột lợi ích và bảo đảm tính minh bạch hóa, công khai hóa thông tin của doanh nghiệp có sở hữu nhà nước.

Bốn là, thúc đẩy phát triển thị trường vốn nhằm đa dạng hóa nguồn vốn cho sản xuấ, đầu tư kinh doanh. Bổ sung quy định về Chứng chỉ lưu ký không có quyền biểu (NVDR) đa dạng hóa thêm sản phẩm giao dịch cho thị trường chứng khoán; đồng thời, giúp các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề hạn chế sở hữu nhà đầu tư nước ngoài, có cơ hội lớn hơn trong thu hút vốn từ nhà đầu tư, bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài.

Năm là, tạo thuận lợi hơn cho tổ chức lại và mua bán doanh nghiệp, bảo đảm tương thích với Luật Cạnh tranh 2018 đối với các quy định về sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp ; Bổ sung quy định về chuyển đổi doanh nghiệp tư nhân thành công ty cổ phần (thay vì chỉ được chuyển đổi thành công ty TNHH như quy định hiện hành).

10. Cuộc chiến pháp lý condotel và các bộ ngành vẫn dai dẳng chưa đến hồi kết

Condotel (căn hộ khách sạn) tồn tại với pháp lý chưa rõ ràng rất nhiều năm qua, đến nay chưa được giải quyết. Trong khi Bộ Công an, Công Thương cảnh báo về tính pháp lý condotel, thì Bộ Tài nguyên & Môi trường (TN&MT), Bộ Xây dựng vẫn có những văn bản “mập mờ” hướng dẫn cho sự phát triển loại hình bất động sản này.

Theo báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng Condotel bán trên thị trường sản phẩm chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Trong 9 tháng đầu năm 2020, thị trường giao dịch Condotel gần như đóng băng. Quý IV/2020, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, một số dự án đã bắt đầu giao dịch nhưng lượng giao dịch không đáng kể, cả năm giao dịch khoảng 120 sản phẩm. Nguyên nhân của tình trạng trên một phần cũng là đến từ ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh Covid-19 khiến hiệu quả kinh doanh du lịch của nước ta giả trầm trọng. Phần còn lại là chính sách và động thái từ cơ quan chính quyền các địa phương liên quan đến bất động sản du lịch nói chung và loại hình căn hộ du lịch nói riêng.

 

 

Sự “giằng co” giữa các bộ ngành trong thời gian qua càng cho thấy pháp lý condotel còn quá nhiều vấn đề phức tạp, chưa thể thống nhất. 

11. Cuối năm 2020, thị trường bất động sản đất nền tăng ở tất cả các phân khúc

Theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho thấy, từ tháng 8/2020 đến nay, trên cơ sở cả nước kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 và nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và đất nền nói riêng đã từng bước phục hồi và ngày càng khởi sắc.

Thị trường đã có sự điều chỉnh mạnh mẽ sau vụ việc của Địa ốc Alibaba, khách hàng bị ảnh hưởng tâm lý mạnh mẽ về vấn đề pháp lý của đất nền nên các sản phẩm đất nền có pháp lý tốt vẫn sẽ có sự hấp dẫn, thu hút khách hàng hơn cả. Những sản phẩm đất nền có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng đầu tư cao vẫn đã đang và sẽ thu hút giới đầu tư với mức giá tăng từ 5% – 10% tùy vị trí dự án.

 

 

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản Việt Nam cũng đang quan tâm đến đất nền nghỉ dưỡng xung quanh các đô thị du lịch. Dịch Covid-19 được kiểm soát ổn định, ngành hàng không và du lịch sẽ là mũi nhọn được kích cầu trên thế giới. Theo đó, phân khúc đất nền nghỉ dưỡng ven biển như Quảng Ninh, Quy Nhơn, Ninh Thuận, Phan Thiết, Buôn Mê Thuột sẽ có nhiều cơ hội.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Dự án đất nền thường ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn. Đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán. Đặc biệt, các điều kiện xung quanh hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực có phát triển không. Đây cũng là yếu tố quan trọng cần lưu ý, vì không thể mua đất nền khi không có hạ tầng”.

12. Làn sóng dịch chuyển các tập đoàn, chủ đầu tư lớn phát triển dự án ra ngoài trung tâm, đi tỉnh. Các CĐT miền Nam Bắc Tiến.

Quỹ đất khan hiếm, nguồn cung dự án mới tại phía Nam sụt giảm, nhiều chủ đầu tư (CĐT) bất động sản (BĐS) lớn tại TP.HCM đã Bắc tiến tìm thị trường mới.

Nếu trước đây xu hướng các CĐT phía Bắc đầu tư Nam tiến rất rầm rộ thì vài năm trở lại đây, xu hướng này đã đảo chiều. Những ông lớn trên thị trường BĐS TP.HCM như Masterise Group, Phú Mỹ Hưng, Phú Long, Nam Long… đã có mặt tại thị trường BĐS phía Bắc khi liên tiếp công bố những dự án lớn như: Khu đô thị Nam Long – Hải Phòng (21ha), khu đô thị quy mô lớn được quy hoạch và đầu tư tại phía tây Hà Nội với tổng diện tích lên tới hơn 264 ha, khu đô thị ở Hòa Bình – Công ty Phát triển Phú Mỹ Hưng,…

 

 

Lý do tại sao Thị trường miền Bắc trở nên thật sự tiềm năng:

Tính pháp lý ở Hà Nội khiến các nhà đầu tư yên tâm

Các nhà đầu tư TP.HCM và nước ngoài mong muốn mang lại một làn gió mới, xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội, tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các CĐT Hà Nội

Miền Bắc vẫn tồn tại quỹ đất dẫn đầu là Hải Phòng, Bắc Ninh và có thêm dự án mới tại các khu vực trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Dương và Bắc Giang… Nguồn cung đất công nghiệp ở phía Bắc sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2021, đến từ cả các khu công nghiệp cho thuê đất và hạ tầng, cũng như từ các đơn vị cho thuê kho và nhà xưởng xây sẵn. Nguồn cung kho, xưởng xây sẵn dự kiến tăng 15%-20% trong năm tới, ở các vị trí gần TP hoặc nhà máy sản xuất lớn.