Bất động sản công nghiệp bật lên như ngọn đèn sáng cho mọi nhà đầu tư bất động sản trong năm 2021 vừa qua và được các chuyên gia dự đoán vô cùng tiềm năng trong năm tới. Tuy nhiên, để đầu tư sinh lời, các chủ đầu tư cần tránh một số điều để có thể đem lại nguồn lợi nhuận cao nhất.

Theo ông Phạm Văn Nam – Founder cổng thông tin điện tử Việt Nam “Bất động sản công nghiệp không phải loại hình dễ dàng đầu cơ, mua bán chuyển nhượng lại và cũng không dành cho khách hàng cá nhân. Do đó, không thể dùng quan điểm của bất động sản thương mại để nói về bất động sản công nghiệp.” 

1/ Tính thanh khoản thấp, việc M&A các dự án trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thường có giá trị tương đối lớn, không nhanh chóng, dễ dàng.

Trong năm vừa qua, tình hình phát triển các khu công nghiệp có nhiều chuyển biến tích cực, đặc biệt là vào thời điểm cuối năm. Với quan điểm là không thể loại bỏ hoàn toàn COVID-19 ra khỏi cộng đồng, không thể tiếp tục giãn cách xã hội theo chế độ “Zero Covid”, Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã chuẩn bị kế hoạch, kịch bản đối phó và đặc biệt chuẩn bị chiến lược công tác phòng, chống dịch và khôi phục kinh tế , đưa mọi hoạt động của cuộc sống về trạng thái “bình thường mới” từng bước đưa mọi hoạt động kinh tế – xã hội trở lại hoạt động trong môi trường có dịch COVID-19.

Bất chấp những tác động tiêu cực của làn sóng dịch bệnh COVID-19 lần thứ 4, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều điểm sáng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn còn khá do dự khi đầu tư vào đây mà lựa chọn sản phẩm đất nền là ưu tiên hàng đầu bởi tính an toàn và tính thanh khoản nhanh, dễ dàng chuyển giao mà không cần tốn quá nhiều công sức như đối với sản phẩm bất động sản công nghiệp. 

Một ví dụ có thể kể đến đó là địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. Cụ thể, đất ở gần các khu công nghiệp như khu công nghiệp như Thăng Long Vĩnh Phúc và Khu công nghiệp Bá Thiện (đều thuộc huyện Bình Xuyên); Khu công nghiệp Khai Quang (TP. Vĩnh Yên)… cùng các cụm công nghiệp khác trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc luôn giữ giá và có đà tăng cao. Theo khảo sát thị trường, có những vị trí đã ghi nhận tăng lên cao gấp 2-3 lần so với cách đây vài năm trước. Nhưng dòng tiền đổ về chủ yếu là các phân khúc đất nền, chung cư, nhà ở, nên nhà đầu tư cần cân nhắc thật kĩ về tính thanh khoản khi muốn mua các sản phẩm bất động sản công nghiệp.

Và trên thực tế, tình hình đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong năm vừa qua không quá khả quan, nguồn cung sẽ dư thừa. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư sẽ bị “hụt hơi” và khi đó tiến độ thực hiện, việc vận hành khu công nghiệp sẽ bị ảnh hưởng. Đặc biệt trong năm vừa qua, nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh bị đình trệ và phong tỏa bởi xuất hiện các ca F0. Từ đó, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp khác trong khu vực cũng xuất hiện nhiều nỗi lo và sự do dự. Tuy nhiên, nếu dịch bệnh được kiểm soát thì giá đất sẽ tăng bởi một số khu công nghiệp hiện nay đã hết đất trống.

Chính vì vậy, nhiều chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản khuyến cáo, các địa phương cần cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án khu công nghiệp, tránh khủng hoảng thừa như đã từng xảy ra đối với một số nơi trên cả nước. Ngoài ra, trong giai đoạn này, các nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo khi xuống tiền đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp các tỉnh đang nóng “sốt” hoặc đã bão hòa, đặc biệt tránh chạy theo tâm lý đám đông mà không thể thanh khoản được sản phẩm đã đầu tư.

2/Đối soát kỹ lưỡng quy định, chính sách thu hút đầu tư của địa phương

Ông Nam cũng nói rằng: “Điều thứ hai mà các chủ đầu tư cần phải lưu ý, đó là phải đối soát kỹ lưỡng quy định, chính sách thu hút đầu tư của địa phương để có quyết định đầu tư đúng đắn.”

Cụ thể, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chủ trương vào thu hút các dự án hiện đại, thân thiện với môi trường, kiên trì với mục tiêu thu hút có chọn lọc các nhà đầu tư vào các khu công nghiệp giúp cho ngành công nghiệp phát triển theo chiều hướng hiện đại, bền vững, đem tới nhiều “trái ngọt”.

3/ Lưu ý đến hình thức trả tiền thuê đất của các dự án

Điều thứ ba được ông Nam lưu ý đến đó là hình thức trả tiền thuê đất của các dự án. Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người thuê đất của Nhà nước, Người thuê đất (Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân) được phép lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất của một trong hai hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thời hạn hay trả tiền thuê đất hàng năm có thời hạn khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư, ký hợp đồng thuê đất. Chủ đầu tư cần chú ý vào hình thức trả tiền này bởi điều này sẽ ảnh hưởng đến việc thế chấp tài sản tại ngân hàng.

4/ Cẩn trọng với các dự án chưa đủ điều kiện hạ tầng.

Điều thứ tư được chuyên gia chia sẻ thêm đó là “Cẩn trọng với các dự án chưa đủ điều kiện hạ tầng, kết nối giao thông, công trình xử lý nước thải chưa đáp ứng được sản xuất. Đầu tư tại các dự án này sẽ rất dễ bị ảnh hưởng tới tiến độ sản xuất kinh doanh khi mà kết nối hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được việc vận hành nhà máy.”

Một vấn đề quan trọng mà các chủ đầu tư dự án bất động sản công nghiệp cần chú trọng hơn nữa, đó là cung ứng dịch vụ chăm sóc trước, trong và sau đầu tư. Hỗ trợ khách thuê tìm kiếm nguồn nhân lực, đơn vị cung cấp dịch vụ vệ sinh, bảo vệ,…Trong thị trường cạnh tranh khốc liệt như hiện nay thì vấn đề chú trọng vào  dịch vụ kinh doanh sẽ đem đến nhiều lợi ích cho chủ đầu tư.

Theo ông Vũ Công Trụ – chuyên gia tư vấn bất động sản công nghiệp đã từng chia sẻ:

“Nếu chủ đầu tư không hỗ trợ được dịch vụ này thì việc kinh doanh sẽ gặp nhiều khó khăn. Trên thực tế, đã có những khu công nghiệp có hạ tầng tốt nhưng không có đơn vị cung ứng tốt nên giá thuê rẻ mà vẫn có tỷ lệ trống cao.”

5/ Nghiên cứu kỹ vấn đề quy hoạch

Và cuối cùng, ông nhấn mạnh với các chủ đầu tư mới: “Cần tránh việc làm quy hoạch qua loa, nhằm mục đích xong thủ tục pháp lý dự án mà không quan tâm đến việc triển khai kinh doanh. Mặt bằng quy hoạch dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp hiệu quả là mặt bằng phải đảm bảo quy chuẩn quy hoạch, hợp lý về cấu trúc sản phẩm, phù hợp với hiện trạng và tiến độ triển khai dự án.”

Trên thực tế, nhiều ý kiến cũng cho rằng, trước đây, phân khúc bất động sản công nghiệp này chưa tuân theo quy luật thị trường nhiều, nhưng nay có sự khác biệt, bất động sản công nghiệp đã có sự cạnh tranh rất cao. Theo đó, bất động sản công nghiệp chỉ được coi là hàng hóa khi thỏa mãn các yếu tố về pháp lý, có yếu tố thị trường, bản thân chủ đầu tư cũng phải ý thức rõ điều này thì mới biến bất động sản đó thành hàng hóa được. Nếu chủ đầu tư chỉ quan tâm về mặt pháp lý mà không đảm bảo được các yêu cầu về mặt triển khai, kinh doanh dự án thì sớm muộn sẽ dẫn tới nhiều hệ quả nghiêm trọng.